La colocación de los aparatos de aire acondicionado en la fachada de un edificio

La instalación de un aparato de aire acondicionado en un edificio crea dudas entre los propietarios de una Comunidad de vecinos, sobre todo cuando se elige la fachada ya que es un elemento común y puede ocasionar problemas tanto de índole estética como acústica.

Normativa aplicable

 El artículo 396 Código Civil establece que “(…)los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como (…) las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración (…)”.

El artículo 7.1, primer párrafo Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (en adelante, LPH) establece que “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad”.

Asimismo, hay que estar a lo dispuesto en el Título Constitutivo y/o Estatutos de la Comunidad (artículo 5 LPH).

Y, por último, hay que comprobar si existen Ordenanzas Municipales que regulen su colocación en la fachada, así como las horas de funcionamiento (sobre todo, respetar las nocturnas) ya que si no se cumplen tendrían una sanción administrativa.

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Diferentes supuestos de la instalación del aparato de aire acondicionado

Los aparatos de aire acondicionado están formados por dos componentes que son la consola interior y el compresor exterior. Los problemas surgen con la ubicación del compresor en el exterior de la vivienda. Se pueden dar las siguientes situaciones:

1.- La instalación del compresor no necesita realizar perforaciones en las paredes que conforman la fachada. No es necesario consensuarlo con el resto de los propietarios al no afectar al edificio (estética, estructura y seguridad). Así, lo establece la Sentencia del Tribunal Supremo de 5/12/2012: “cuando la instalación de los aparatos de aire acondicionado no precisa de obras de perforación, no merecen la alteración de los elementos comunes, ya que de lo contrario se impediría el uso y disfrute de los adelantos técnicos en todos los edificios no preparados originalmente para dicho particular. Es esa la interpretación sociológica, en virtud del artículo 3 CC debe hacerse de la materia”.

2.- El permiso de instalación está incluido en el Titulo Constitutivo y/o Estatutos de la Comunidad. El propietario lo podrá instalar respetando lo dispuesto en dicha normativa comunitaria.

3.- La instalación de los aparatos de aire acondicionado en edificios con la preinstalación construida. En las edificaciones nuevas los conductos ya están instalados y está habilitado un espacio para la ubicación de los compresores, en estos casos no será preciso el consentimiento de la Junta de Propietarios, deberán limitarse a la puesta en marcha de sus sistemas sin alterar innecesariamente la fachada principal del edificio (STS 1/07/2016).

4.- La instalación de los aparatos de aire acondicionado en edificios que no tienen la preinstalación construida. Cuando un propietario decide instalar un aparato de aire acondicionado debe realizarlo perforando la fachada, un elemento común, por lo que modificará la configuración exterior del edificio. En este caso, aunque no afecte a la estructura ni a la seguridad del edificio, la instalación se realizará según lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 17.7 LPH):

a) Consultar si en el Título Constitutivo y/o Estatutos se autoriza expresamente la instalación del compresor en la fachada del edificio. En caso afirmativo, se podrá realizar (como he dicho más arriba). En caso contrario, habrá que solicitar la autorización a la Comunidad de Propietarios.

b) El propietario interesado solicitará al Presidente que convoque una Junta o, que en la próxima uno de los puntos del Orden del Día sea la autorización para la instalación del compresor en un lugar determinado de la fachada.

c) La Junta deberá aprobar la instalación, en primera convocatoria, con el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes” (salvo que se trate de aparatos de graves dimensiones que impliquen una alteración grave de la fachada).

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El Tribunal Supremo viene interpretando con cierta flexibilidad la exigencia del consentimiento de la Junta de Propietarios basándose “en la voluntad de favorecer que las viviendas antiguas puedan adaptarse a las mejoras tecnológicas y mejorar con ellas la habitabilidad del inmueble” , incluso “en los casos que conlleve necesariamente la ejecución de una serie de pequeños orificios en la fachada o cubierta del edificio, cuando éstos no tengan excesiva trascendencia” (STS 17/11/2011 y 5/12/2012).

El “criterio flexible” sentado por la Jurisprudencia del TS no será aplicable en los casos que:

  • La instalación esté prohibida expresamente en los Estatutos y/o los Estatutos.
  • Se acredite la necesidad de ejecutar obras de alteración de los elementos comunes (como la apertura de huecos o la ejecución de obras de fábrica).
  • Se perjudique u ocasionen molestias a otros propietarios (por ejemplo: los aparatos generan unos ruidos o vibraciones excesivas que los propietarios de los pisos no tienen por qué soportar (AP Madrid 18/03/2014).
  • Se altere de forma manifiesta la estética del edificio.

Si la Junta no autoriza la instalación sin causa justificada y sin beneficio para otros propietarios o la Comunidad, el propietario afectado podrá impugnar el acuerdo por abuso de derecho (artículo 18.1.c) LPH).El Tribunal Supremo ha establecido que existe abuso de derecho cuando la Comunidad se niega a la instalación, con perjuicio para el comunero que lo solicita y sin beneficio para otros propietarios o, para la Comunidad.

d) La instalación se realizará conforme a lo aprobado en la Junta. Además, los propietarios que quieran realizar la instalación posteriormente deberán hacerlo según lo aprobado en dicha Junta.

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Excepciones a la autorización de la Junta de Propietarios

La Jurisprudencia del Tribunal Supremo en varias sentencias ha permitido la instalación del aire acondicionado, sin el consentimiento de la Junta, siempre y cuando se cumplan unos requisitos:

1.- La instalación se haya realizado siguiendo una uniformidad con otros anteriores. No se puede negar lo que se ha autorizado a otros propietarios, aunque sea tácitamente (AP Madrid, 18/11/2010).

2.- El consentimiento tácito de la Comunidad, “…cuando mediante actos inequívocos se llegue a esta conclusión y ello porque el transcurso pacífico de largo periodo de tiempo, sin formular reclamación alguna, debe producir el efecto de tener por renunciado al derecho impugnatorio pues no otra cosa exige la seguridad de las relaciones contractuales, y del tráfico jurídico, la prohibición de ir contra los actos propios y las normas de la buena fe…” (STS 5/10/2007). Según dispone el artículo 1964.2 CC Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación (…)”.

3.- No se causen daños específicos a otro/s vecino/s.

4.- El compresor no tenga un tamaño desmedido.

5.- El compresor no afecte a la fachada principal del edificio.

 ¿Qué ocurre si la instalación del aire acondicionado se realiza en un patio interior y no en la fachada del edificio? La Jurisprudencia entiende que no sería necesario el consentimiento de la Junta, siempre y cuando no se causen daños específicos a otros vecinos.

La instalación de aparatos de aire acondicionado en locales comerciales (en régimen de propiedad horizontal). La Jurisprudencia admite que en estos casos el criterio debe ser más flexible con la finalidad comercial de hacer más atractivo y cómodo el establecimiento a sus clientes.

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¿Qué hacer ante un aparato de aire acondicionado ruidoso? Estamos ante una variante de las actividades molestas del artículo 7.2 LPH que tantos conflictos causan entre los vecinos de la Comunidad. En primer lugar, habrá que acudir al Ayuntamiento y comprobar si hay Ordenanzas Municipales sobre la instalación y ruidos en las fachadas de los edificios; en caso afirmativo, habrá que comprobar si se pueden denunciar los ruidos por infracción de dicha normativa municipal. En el caso que no exista Ordenanza Municipal o, no se pueda denunciar para una posible sanción administrativa, hará que acudir a la jurisdicción ordinaria siguiente procedimiento establecido en el artículo 7.2 LPH.

 

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