El cerramiento de las terrazas

En los pueblos y ciudades es habitual ver, en los edificios cuyas viviendas tienen originariamente terrazas, que los propietarios han decidido cerrarlas sin tener en cuenta ningún criterio de uniformidad en los materiales (normalmente aluminio), colores, diseño, etc., afeando tanto las fachadas del edificio como la estética del barrio y población, el paisaje urbano.

 El cerramiento de terrazas -y, áticos- se suele hacer por diversos motivos, para: ganar metros cuadrados a la vivienda, crear una nueva habitación, evitar el frio y los ruidos de la calle o, si los niños juegan en la terraza evitar que se caigan y haya una tragedia.

 El cerramiento de las terrazas no es un tema sencillo en una Comunidad. Por un lado, el propietario tiene el derecho exclusivo a utilizar y disfrutar de su terraza. Por otro lado, el articulo 396 Código Civil establece que “Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como (…) las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores (…)”.

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 El artículo 7.1, primer párrafo Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (en adelante, LPH)  establece que: El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad”, es decir, el propietario no puede hacer obras en su vivienda que alteren la configuración o estado exterior del edificio o, que perjudique los derechos de otros propietarios, sin tener la autorización previa de la Comunidad.

 El procedimiento de solicitud a la Comunidad

El/los propietari@/s que quiera/n realizar el cerramiento de su terraza (o, ático) debe realizar dichas obras cumpliendo los siguientes pasos:

1.- Como requisito previo hay que requerir la autorización administrativa al Ayuntamiento, presentando un proyecto de la obra (esto dependerá de cada Consistorio), artículo 10.3 LPH.

2.- Una vez concedida la autorización hay que solicitar, al Presidente de la Comunidad, la convocatoria de una Junta -Extraordinaria- de Propietarios que incluya como punto del Orden del Día “la solicitud del propietario de la vivienda xxx del cerramiento de la terraza”.

3.- El punto sobre el cerramiento de la terraza deberá aprobarse por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, artículo 10.3.b), primer párrafo LPH (ver más adelante voto presunto).

Para el vecino interesado un consejo: sondear a los vecinos que van a ir a la Junta y sí alguno de ellos no va a acudir y no está en contra del cerramiento, solicitarle la representación a nombre suyo, para poder votar y tener más votos favorables.

Además, deberá contar con el consentimiento de los titulares afectados por dicho cerramiento. En caso de discordia con el vecino que ha solicitado su aprobación, tanto el/los vecino/s afectado/s como la Junta de Propietarios pueden solicitar y someterse a un dictamen técnico. También, en el caso que se apruebe, corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda (artículo 10.3.b), segundo párrafo LPH)

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4.- Una vez aprobado en Junta, el acuerdo de cerramiento deberá constar en acta (Libro de Actas).

5.- Por último, es necesario acudir, con el Libro de Actas, al Ayuntamiento para solicitar y obtener la licencia de obras y permisos municipales pertinentes, previo pago de las tasas correspondientes. En algunos Consistorios es sencillo mientras que en otras hay que cumplir unos requisitos más rigurosos, en otros casos dependerá de la zona de la ciudad y de si está catalogado el edificio.

 El voto presunto

Como he dicho anteriormente, el acuerdo de la Junta deberá aprobarse por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. En el caso que no hubiera ese quorum, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción (artículos 10.3.b) y 17.8 LPH). Si se aprobara el acuerdo sin esta mayoría, podrá ser impugnado por fraude de ley.

 Excepciones al procedimiento de solicitud del artículo 10.3.b) LPH

 Las excepciones son tres:

1.- Las obras de cerramiento estén autorizadas en el Titulo Constitutivo o, en los Estatutos. El propietario solamente tendrá que comunicarle al Presidente el inicio de sus obras y la fecha.

2.- Consentimiento expreso de la Junta. Las obras de cerramiento ya estén aprobadas en Junta y contempladas en el Libro de Actas. El propietario solamente tendrá que comunicarle al Presidente el inicio de sus obras y la fecha.

3.- Consentimiento tácito de la Junta. Cuando en la Comunidad ya haya uno o varios cerramientos, desde hace tiempo, no podrán oponerse a uno nuevo.

Reclamación de la Junta ante las obras de cerramiento sin su autorización

Cuando un propietario realiza un cerramiento unilateralmente, sin haber obtenido la pertinente autorización de la Comunidad, se convocará una Junta en la que un punto del Orden del Día sea conceder un plazo al propietario para que devuelva su terraza al estado original (salvo en los supuestos mencionados de excepción). Si transcurrido dicho plazo el propietario ha hecho caso omiso, la Junta demandará ante los Juzgados y Tribunales (procedimiento ordinario) con la pretensión de condenar al propietario.

Dicha sentencia obligará al propietario demandado a la restitución de la terraza a su situación originaria. Y, si no cumpliere, se puede ordenar su ejecución a un tercero debiendo asumir el propietario con todos los gastos.

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 Prescripción de las obras de cerramiento sin el permiso de la Comunidad

La Comunidad no podrá tomar ninguna medida en contra del cerramiento si han transcurrido un plazo de cinco años desde que se realizaron (artículo 1964.2 Código Civil: Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan”).

Si la obra se realizó antes de la constitución de la Comunidad tampoco se podrá tomar ninguna acción en contra, al tratarse de un derecho adquirido anteriormente.

 Coste de las obras de cerramiento

El coste de las obras será a cargo, única y exclusivamente, del propietario solicitante. Asimismo, será el responsable del pago de la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados a los propietarios afectados.

 

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