La impugnación de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios

La elaboración de los Estatutos puede realizarla originariamente el promotor/propietario del edificio o, posteriormente, los propietarios (sobrevenida).

         Normalmente se impugnarán los Estatutos cuando los realiza el promotor/propietario del edificio. Cuando lo realizan los propietarios es en un momento posterior y, para su aprobación, requiere la unanimidad o mayoría cualificada requerida por la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal y, además, el motivo de su elaboración es solucionar un problema que causa malestar en la Comunidad.

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         El promotor/propietario sin caer en el error de los perjuicios que puede ocasionar alguna cláusula de los Estatutos o, todo lo contrario, con el propósito de vender más rápidamente los pisos o locales u obtener un mayor alquiler por los locales comerciales que son de su propiedad, puede otorgar determinados derechos a pisos o locales en detrimento del resto, por ejemplo: el uso y disfrute de los elementos comunes en exclusividad, la posibilidad de instalar terrazas en zonas ajardinadas comunes, la instalación de pérgolas o cerramientos de patios, la instalación de chimeneas por fachadas, etc. Otras veces pueden tener un propósito económico como: la exclusión del pago de ciertos gastos comunitarios cuando hacen uso de los servicios comunes, etc.

         En estos casos y siempre que se tengan datos e informes técnicos se puede acudir a los Tribunales de Justicia, al procedimiento ordinario(artículo 249.8 Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil) alegando una lesión grave para los intereses propios de la Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios o, que suponen un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o, que se hayan adoptado con abuso de derecho o ejercicio antisocial del mismo (artículo 18.1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, en relación con el artículo 7.2 Código Civil).

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Articulo 5 LPH: El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.

Artículo 18 LPH: 1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

  1. a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
  2. b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
  3. c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
  4. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
  5. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.
  6. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.

Artículo 7.2 Código Civil: La ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daño para tercero, dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso.

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