El pago de los gastos comunes, por el propietario, en una Comunidad de Propietarios

Concepto de Gastos Comunes

Los gastos generales de una Comunidad son todos aquellos necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, es decir, que no sean susceptibles de individualización (artículos 7. 1 y 2 Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, en adelante LPH).

Asimismo, se consideran gastos generales “los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición (…) del deber legal de conservación” (artículo 10.1.a LPH).

Además, el no uso o utilización de uno de estos servicios comunes por uno o varios propietarios no le exime del cumplimiento de sus obligaciones correspondientes, como el pago de las mismas con arreglo a la cuota de participación, salvo que el Título Constitutivo o los Estatutos dispongan lo contrario (por ejemplo: los locales), artículos 9. 2 y 5, 17.6 LPH).

 Tipos de Gastos Comunes

Los gastos comunes de una Comunidad de Propietarios se pueden dividir en dos tipos, los ordinarios y los extraordinarios.

1.- Gastos Ordinarios

Son los gastos necesarios y previsibles para el adecuado sostenimiento del inmueble: conservación, mantenimiento y reparaciones ordinarias.

Estos gastos son los contemplados en los Presupuestos anuales, aprobados en su correspondiente Junta Ordinaria (artículo 16 LPH), y se costean con cargo a las cuotas mensuales de los propietarios. Son los siguientes gastos:

  1. Los gastos de mantenimiento, conservación y reparación de los servicios comunes más habituales:
  • Limpieza de la Comunidad
  • Luz del portal y escaleras, ascensor, garaje, etc.
  • Consumo de agua
  • Gastos bancarios
  • Mantenimiento del ascensor
  • Mantenimiento de Antena TV y Portero automático
  • Mantenimiento DDD
  • Calefacción central
  • Portería y Conserje
  • Jardinería
  • Piscina y socorrista, etc.

 2. Los gastos de mantenimiento, conservación y reparación de los elementos comunes: tejados, caldera, tuberías y canalización de agua, etc.

3. Las obras para la conservación y accesibilidad necesarias para el mantenimiento del edificio y de sus servicios para que, de esta manera, reúna las condiciones estructurales, de habitabilidad y seguridad.

4. El fondo de reserva. Es una cuantía que se fija de forma anual tras la aprobación del Presupuesto de la Comunidad y que, según la Ley debe superar el 5% de su último presupuesto ordinario. Este fondo será utilizado para atender las obras de conservación y reparación de la finca o, bien, realizar una derrama extraordinaria, como las causadas por incendios, explosiones, o inundaciones, para que los propietarios contribuyan de forma económica a dichas obras o reparaciones.

5. Los gastos municipales: tasa de recogida de basuras, vado o paso de carruajes, Impuesto de Bienes Inmuebles.

 2.- Gastos Extraordinarios.

 Son los gastos no contemplados en los Presupuestos anuales para realizar algún tipo de obra, reparación o reforma en los elementos o en las zonas comunes.

Se suele convocar una Junta Extraordinaria con el fin de comunicarlo a todos los propietarios y decidir la mejor solución para su arreglo o instalación. Además, en dicha Junta hay que decidir la forma de pago (que suele ser hasta su solución definitiva):

  • Con cargo al dinero ahorrado por la Comunidad
  • Con la aprobación de una derrama
  • Con una subida proporcional de la cuota comunitaria.

 La persona obligada a pagar los Gastos Comunes: el propietario

El artículo 9.1.e),1er párrafo LPH, establece que son obligaciones de cada propietario contribuir (con arreglo a la cuota de participación fijado en el Título o, a lo especialmente establecido) a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

La Ley se refiere, única y exclusivamente, al propietario. El propietario es quien responde ante la Comunidad de Propietarios de sus obligaciones, Es decir, es el propietario el que está obligado al pago de los gastos comunes, aunque el piso o local esté alquilado y en el contrato de arrendamiento se haya pactado que dichos gastos sean a cargo del inquilino.

A continuación, pondré algunos ejemplos que me suelen ocurrir:

  • Como administrador, a veces, cuando empiezo a gestionar una Comunidad me sorprendo (aunque, cada vez menos, serán los años) que cuando hay contadores de agua individuales pero sólo un contrato de agua comunitario, los recibos estén a nombre del arrendatario e, incluso, dichos pagos del agua se cobren al inquilino. Y, cuando informo a los propietarios e inquilinos que el único obligado es el propietario no se lo suelen tomar bien al principio y suele salir la típica pregunta, ¿por qué el anterior administrador lo hacía así? Mi contestación, hay que atenerse a lo establecido en las leyes (LPH, LAU,…) y la Jurisprudencia. Esto ya lo expliqué en otro post:

http://blog.suadministradordefincas.es/2015/09/03/quien-esta-obligado-al-pago-de-la-cuota-de-la-comunidad-y-los-gastos-de-servicios-comunes-el-arrendador-o-el-arrendatario/

  • En otros casos, el propietario me ha argumentado para no pagar los gastos de mantenimiento de un servicio (por ejemplo, el ascensor) que no lo utiliza o, que conste en acta que renuncia a un servicio para no pagarlo. Pues bien, como dije al principio de este post, la no utilización de un servicio no exime del pago de sus gastos, y tampoco se puede renunciar a la utilización de un servicio para no pagarlo.
  • Por último, las deficiencias que pudieran ocasionarse a un propietario por una avería o no prestación del servicio (por ejemplo: goteras, avería del ascensor, puerta de garaje,…) no son argumentos para no pagar los gastos del mismo hasta su arreglo.

 La obligación del propietario de contribuir a los gastos generales

El pago de los gastos comunes de una Comunidad de Propietarios se realizará por los propietarios conforme a la cuota de participación asignada a cada piso o local, que es la que determina la participación en las cargas y beneficios, así como en las mejoras o menoscabo de su Comunidad (artículo 3.b), 2º párrafo LPH).

La cuota de participación de cada piso o local viene establecida en el Título Constitutivo (artículo 5 LPH).

El artículo 9.1.e) LPH establece que es una obligación del propietario “contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el Título – Constitutivo- o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.

Sin embargo, ¿se puede eximir a un propietario del pago de uno de estos gastos generales? Sí, el artículo 9.1.e) LPH dejó abierta la posibilidad de fijar otro reparto o exención de determinados gastos a un propietario, en virtud del principio de autonomía de la voluntad de las partes, cuando dice “a lo especialmente establecido”. Por ejemplo: en los locales con acceso independizado, se le podría eximir de determinados gastos comunes: limpieza, mantenimiento de ascensores, etc.

La exención a un propietario del pago de un gasto común o, el establecimiento de un sistema de reparto distinta para una determinada partida de gastos debe venir establecida originariamente en el Título Constitutivo o, en su caso, en los Estatutos; o, posteriormente, con la modificación del Título Constitutivo o los Estatutos, tal y como permite el artículo 5 LPH. Como es una modificación del Título (o, de los Estatutos)  que requiere la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, represente el total de las cuotas de participación (artículo 17.6LPH). Así, lo establece el Tribunal Supremo (STS 29-05-2009): “para que se produzca esta especia de privilegio contributivo, es previo que el Titulo Constitutivo aparezca –originariamente- la exclusión (o, en su caso, en los Estatutos comunitarios). O, también cabe que, posteriormente, se decida en Junta de Propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad (…)”.

 http://blog.suadministradordefincas.es/2014/02/24/la-modificacion-de-las-cuotas-de-participacion/

 http://blog.suadministradordefincas.es/2015/03/24/la-modificacion-del-titulo-constitutivo-de-la-comunidad-de-propietarios-se-requiere-unanimidad/

 http://blog.suadministradordefincas.es/2015/04/07/la-modificacion-de-los-estatutos-de-la-comunidad-de-propietarios/

 El reparto de los gastos comunes entre los propietarios

Como hemos visto en el punto anterior, el sistema de distribución de los gastos comunes entre los propietarios se puede realizar de las siguientes formas:

  • Por el coeficiente o cuota de participación que es el que determina, por defecto, la LPH.
  • Por partes iguales, por ejemplo: los gastos de procedimiento judicial, impuestos,…
  • Modalidad mixta: que unos gastos se paguen por cuota de participación y, otros por partes iguales.
  • Que algunos propietarios estén exentos del pago de algunos gastos comunes (pisos bajos, locales) como la limpieza, mantenimiento del ascensor, etc.

 Por último, un propietario no estará obligado ni se modificará su cuota (incluso en el caso que de no pueda privársele de la mejor o ventaja) en el caso de nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características (artículo 17.4 LPH).

 

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Un pensamiento sobre “El pago de los gastos comunes, por el propietario, en una Comunidad de Propietarios”

  1. Una vez más, un muy buen articulo, felicidades por él.

    Una duda, sobre los gastos. En la comunidad de mi piso han incluido como gasto el siguiente apartado:

    LOPD 55 €

    A mi forma de entender este cargo es dudoso, no se lo que opinaran los expertos de el, pero surgen dos dudas.

    1.- si el administrador hace los archivos de protección de datos que en el caso de la comunidad a la que pertenezco, solo seria de los miembros de esta, pues es una comunidad de las sencillas de administrar. ¿por que nos carga este importe? es legal? es correcto?

    2.- Después de darle muchas vueltas a el punto numero 1 se me a ocurrido que el administrador contrate a una empresa para efectuar la protección de datos y en este lugar debería de ser él el que corriera con los gastos, ya que manda a trabajar a otra empresa y no repercutir los gastos de esto.

    Me podrían aclarar todo esto.
    ¿Quien debe hacer asumir los gastos?

    Muchas gracias por las aclaraciones.
    Saludos Javier

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