El contenido de la Convocatoria de la Junta de Propietarios

La convocatoria de una Junta de Propietarios tiene dos requisitos importantes:

1.- Formal: su previa y formal comunicación de la Convocatoria de Junta cumpliendo con los requisitos legales establecidos en el artículo 16.3, 1º párrafo LPH. Lo que implica que hay que poner todos los medios necesarios para que los propietarios se den por notificados (artículo 9.1.h) Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal, en adelante LPH).

2.- Material: la convocatoria debe incluir en el Orden del Día con todos los asuntos de interés para la Comunidad que se van a tratar, adoptar/votar una decisión en Junta.

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De este modo, cumpliendo estos dos requisitos la convocatoria de Junta de Propietarios se habrá realizado de forma correcta.

En este primer post comentaré el aspecto material de la convocatoria.

La Convocatoria de la Junta deberá contener, al menos, los siguientes aspectos:

1.- El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.

La convocatoria de las Juntas la hará el presidente  y, en su defecto, los promotores de la reunión, (artículo 16.1 y 2 LPH):

  • El Presidente de la Junta (y, en su defecto)
  • La cuarta parte de los propietarios o,
  • Un número de éstos que representen al menos, el 25% de las cuotas de participación.

 2.- El carácter ordinario o extraordinario

3.- El lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria.

Lugar. Nada dice la Ley sobre el lugar de celebración de la Junta, salvo que debe indicarse en las citaciones, su omisión puede dar motivo a la impugnación de la citación por falta de un requisito esencial. Normalmente suele celebrarse en el vestíbulo de la escalera, aunque en las Comunidades de muchos propietarios puede celebrarse fuera del inmueble (cine, lugar de reuniones, Casa de la Cultura del Ayuntamiento, etc.) pero dentro de la misma población. En algunas comunidades de nueva construcción suele reservarse, en la planta baja o semisótano, locales destinados a tales efectos.

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 Día. La Junta ordinaria anual se hará, como mínimo, con seis días de antelación. El plazo de seis días se contará desde que el Presidente notifica a los propietarios por escrito.

En la Junta Extraordinaria, la notificación debe efectuarse con la antelación que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados.

 Hora. En la misma convocatoria se suele realizar tanto la primera como la segunda convocatoria. Lo normal es que entre ambas haya un mínimo de media hora (tal y como establece el artículo 16.2,4º párrafo LPH), aunque puede ser un margen mayor, desde horas a días.

En la primera convocatoria, para iniciar la Junta, deben concurrir la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación. Si no se alcanza dicha mayoría, y en el plazo mencionado, se iniciará en segunda convocatoria sin sujeción a quórum (artículo 16.2. 3º párrafo). Es decir, en esta segunda convocatoria los acuerdos son adoptados por mayoría de los presentes, lo que facilita la adopción de acuerdos y éstos son válidos (hay que tener en cuenta los supuestos del voto presunto).

¿Qué ocurre si no asisten en primera convocatoria la mayoría de los propietarios y no se ha convocado la segunda convocatoria? La Junta será nuevamente convocada dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días (artículo 16.2, 4º párrafo LPH). Es decir, que entre la primera y la segunda convocatoria debe haber un mínimo de tres días y un máximo de once días.

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 4.- El orden del Día (los asuntos a tratar).

El Orden del Día debe contener, de forma clara, los puntos sobre los asuntos a tratar y sobre los que se van se van a adoptar acuerdos. Los acuerdos que se adopten sobre temas no incluidos expresamente en el Orden del Día no serán validos y pueden ser impugnados.

 En el caso de convocatoria de Junta Ordinaria hay varios puntos que estarán obligatoriamente en él, por imperativo legal:

  1. La aprobación de las cuentas de los últimos 12 meses.
  2. La aprobación del presupuesto para los próximos siguientes doce meses.
  3. Renovación de cargos de la Junta de Gobierno. Parece lógico que los mandatos y periodos a los que se refieren cuentas y presupuestos se han coincidir junto a los cargos comunitarios que deben rendir cuentas de lo acontecido durante su mandato.
  4. Además, se puede tratar cualquier tema que pueda afectar a la Comunidad.

En el caso de convocatoria de Junta Extraordinaria. la LPH no establece limites ni temas obligatorios, por lo que se podrán convocar cuantas veces sean necesarias para tratar cualquier tema/s que pueda/n afectar a la Comunidad (por ejemplo: aprobación del Reglamento de Régimen Interno, aprobación de obras urgentes, realización de mejoras en el edificio, etc.).

 5.- La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la Comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2 LPH (“Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley”).

La Agencia Española de Protección de Datos considera una buena práctica la notificación de la convocatoria individual (por correo, inclusión en cajetín, intranet con clave y contraseña, evitándose cualquier medio que puede suponer el acceso por terceros).

Tanto la convocatoria, como la lista de vecinos deudores, puede ponerse en el Tablón de Anuncios de la Comunidad siempre y cuando no haya terceros ajenos a la propiedad que tengan acceso al mismo. Sin embargo existe una única excepción y es la prevista por el artículo 9 de la LPH: “Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la Comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la Comunidad, con el visto bueno del Presidente (…).

En resumen, la lista de morosos de una Comunidad de vecinos puede ponerse en el Tablón de Anuncios aunque a éste puedan acceder terceras personas, en el caso de que la notificación al interesado sea imposible; siendo obligatorio poder acreditar los intentos de notificación previos al deudor, de manera que haya constancia que no ha existido otra opción.

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6.- Turno de Ruegos y Preguntas

Los administradores de fincas solemos conceder, al finalizar la Junta, un turno de ruegos y preguntas para que los propietarios puedan hacer mención a diferentes cuestiones y sugerencias que no estaban dentro los puntos a tratar. En ningún caso, en este turno de ruegos y preguntas se pueden tratar asuntos que no se hayan incluído en el Orden del día pues sería nulo lo acordado.

A continuación y, a modo de reflexión (en este post tan largo) transcribo lo dicho por el Magistrado Sr. Vicente Magro Servet en su artículo “Problemas derivados de la concesión del turno de ruegos y preguntas en una Junta de Propietarios”, publicado en la Revista del Consejo General de Administradores de Fincas de Abril de 2.012: “(…) lo procedente sería empezar por excluir el turno de ruegos y preguntas en la celebración de las juntas de propietarios para ir acabando con una costumbre no avalada por la LPH y que, como hemos señalado, solo sirve para prolongar, innecesariamente, las juntas de propietarios, obligando a que permanezca el profesional Administrador de Fincas en la sede del lugar donde se celebró la junta sin que tenga sentido profesional y legal su presencia. Ello es así, porque no podría hacer constar en el acta lo que allí se comentara, ni aunque los comuneros se lo solicitaran, ya que no tiene ningún efecto ni consecuencia jurídica lo que allí se haga constar. Hasta la fecha s ha seguido haciendo como una especie de concesión a los comuneros, pero resulta que al haberse convertido en una costumbre, los comuneros aprovechan este momento para plantear temas no previstos, exigen, que consten sus comentarios en el acta, en algún caso se solicita, de forma ilegal, que se traten temas y que se adopten acuerdos, bajo el arma de la ignorancia o el atrevimiento de la mayoría. Por ello, ni aun con el respaldo de una mayoría, por muy cualificada que eta sea, no es viable tratar estos temas en este ficticio momento que proponemos comience a ser desterrado de las Juntas, o bien que se circunscriba a un debate interno con exclusión de la necesidad de que los administradores deban permanecer en algo que puede permanecer a la esfera interna o privada de la Comunidad”.

7.- Formulario de otorgamiento de representación.

 

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Un pensamiento sobre “El contenido de la Convocatoria de la Junta de Propietarios”

  1. Ademas, el documento permite personalizar el orden del dia de la convocatoria, incluyendo otros asuntos a tratar. Es muy importante que los asuntos que se pretende tratar en la Junta general esten recogidos en el Orden del Dia de la convocatoria, ya que, de lo contrario, estos no podran ser debatidos ni podran adoptarse validamente acuerdos sobre ellos en la Junta.

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