¿Puedo vender mi plaza de garaje independientemente de mi piso o local?

Los anejos son una parte del elemento privativo que se halla situado fuera del espacio delimitado para cada piso o local, siendo un complemento accesorio que no tienen una cuota de participación individualizada.

En la legislación española, ya sea el Código Civil o la Ley de Propiedad Horizontal, no existe un número cerrado de anejos pero si nos remitimos al artículo 3.1er párrafo in fine Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (en adelante, LPH) se consideran como tales “el garaje, buhardilla o sótano (trasteros). Asimismo, cada propiedad puede tener uno, varios o ninguno de estos anejos.7

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El garaje lo podemos definir como “aquel elemento suficientemente delimitado en una finca destinado al estacionamiento o aparcamiento de vehículos”.

Las plazas de garaje pueden tener la consideración de anejo o de finca independiente, para saber su condición tenemos que acudir, en primer lugar, a la Escritura de División Horizontal (o, Título Constitutivo) y, posteriormente a las escritura de compraventa de cada finca.

En el primer supuesto, como “anejo de los distintos pisos o locales”. La plaza de garaje no tiene una cuota de participación separada del piso o local sino que forma parte de la de aquél, se podrá gravar o hipotecar como un conjunto. Y, lo más importante, la plaza de garaje no podrá venderse por separado, salvo acuerdo unánime de la Junta de Propietarios.

En el segundo supuesto, como “finca independiente del resto de la Comunidad”. Las plazas de garaje tienen la misma consideración que cualquier otro piso o local. Aparecen en el Título Constitutivo como finca independiente con su descripción, linderos, número y, a diferencia que el caso anterior, con su propia cuota de participación. Y, para su compra se requiere de una escritura de compraventa separada de la del piso o local (aunque se realice en el mismo acto).

En cuanto al pago de la cuotas comunitarias (artículo 9.1.f) LPH) cada plaza tendrá asignada una cantidad separada del piso o local (en función de su cuota de participación) que, normalmente, se pagará en el mismo recibo con la del piso o local si es propietario también de uno de éstos. En el caso se haya constituido una subcomunidad para el garaje o sea propietario únicamente de la plaza de garaje, se pagará un recibo aparte.

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Y, por último, respecto a la posibilidad de gravar, hipotecar o enajenar se podrá realizar individualmente del piso o local. En cuanto a su venta no necesitará ningún tipo de autorización de la Junta (respetando las obligaciones del artículo 9.1.i) LPH).

 

Artículo 3. En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local: a)El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.

Articulo 9.1.i): Son obligaciones de cada propietario: i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local. Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste. Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.

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