El piso o local (los elementos privativos) en una Comunidad de Propietarios

Una finca está compuesta por un conjunto de elementos comunes y elementos privativos para los que la Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil establecen un régimen jurídico distinto, con unos derechos y obligaciones de los propietarios igualmente diferentes.

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 Concepto

El Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal no ofrecen un concepto de qué se entiende por piso o local, sino que lo hacen de una forma enunciativa.

El artículo 396 dice que “Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada (…)”.

Por su parte, el artículo 3.a) Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (en adelante, LPH) afirma que “en el régimen de propiedad establecido en el artículo 396, corresponde al dueño de cada piso o local: a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado”.

Por lo tanto, una finca estará compuesta por diferentes pisos a los que se pueden añadir los anejos (plazas de garaje y trasteros), así como la posibilidad de que haya locales.

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Anejos

Los anejos son una parte del elemento privativo que se halla situado fuera del espacio delimitado para cada piso o local, siendo un complemento accesorio que no tienen una cuota de participación individualizada.

En la legislación española, ya sea el Código Civil o la Ley de Propiedad Horizontal, no existe un número cerrado de anejos pero si nos remitimos al artículo 3.1er párrafo in fine se consideran como tales “el garaje, buhardilla o sótano (trasteros). Asimismo, cada propiedad puede tener uno, varios o ninguno de estos anejos.

Como todo propietario de un piso o local que forma parte de una finca, en régimen de propiedad horizontal, tiene una serie de derechos, obligaciones y prohibiciones.

Derechos

Entre los derechos de cada copropietario (ya sea persona física o jurídica), podemos destacar los siguientes (para verlo más ampliado pincha aquí):

1.- El derecho, singular y exclusivo, de propiedad (uso y disfrute) sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el Título Constitutivo, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado de la vivienda o local.

2.- El derecho a destinar, la vivienda o local, al arrendamiento.

3.- El derecho a enajenar, la vivienda o local, mediante venta, cesión, permuta, donación, herencia.

4.- El derecho a constituir un usufructo.

5.- El derecho a constituir, sobre la vivienda o local, las cargas o gravámenes que tenga por conveniente.

6.- El derecho como propietario del uso y disfrute (con los demás copropietarios) de los elementos, pertenencias, servicios e instalaciones comunes, por ejemplo: ascensor, piscina,…

7.- El propietario, de cada piso o local, podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, etc.

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Obligaciones

El artículo 9 LPH regula las obligaciones de cada copropietario (ya sea persona física o jurídica) como (para verlo más ampliado pincha aquí):

1.- Obligación de respetar las instalaciones generales de la Comunidad y demás elementos comunes.

2.- Obligación de hacer un uso adecuado de las instalaciones generales de la Comunidad y demás elementos comunes, evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

3.- Obligación de mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas.

4.- Obligación de consentir, en su vivienda o local, las reparaciones que exija el servicio del inmueble, para reformar o reparar los daños que afecten a elementos comunes del inmueble o, a otros vecinos.

5.- Obligación de permitir, en su vivienda o local, las servidumbres (de paso, de luces, bajadas de aguas,…) imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes de interés general.

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6.- Obligación de permitir la entrada, en su piso o local, para realizar las reparaciones y servidumbres anteriormente citadas.

7.- Obligación de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

8.- El adquirente de una vivienda o local responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores.

9.- Obligación de contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la Comunidad de Propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca, etc

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 Prohibiciones

Las prohibiciones que se pueden aprobar en los Estatutos dependerán de cada Comunidad de propietarios, a modo de ejemplo podrían contener las siguientes (para verlo más ampliado pincha aquí):

  1. La instalación de máquinas o instalaciones que produzcan ruido a los demás propietarios, así como el efectuar cualquier clase de instalación, industria o actividad sin previa autorización de la Comunidad de Propietarios, aún con independencia de que disfrute inicialmente de la licencia administrativa correspondiente.
  2. Alterar la actual distribución de huecos exteriores a las fachadas o escaleras comunes o abrir otros nuevos, salvo lo que establezca la Ley para minusválidos y mayores de 70 años.
  3. Instalar anuncios y letreros en las fachadas o colocar objetos en las mismas.
  4. Modificar en lo más mínimo la decoración y ornamentación de las fachadas interiores o exteriores.
  5. Variar la estructura de su entidad en cuanto a la consolidación y seguridad de las partes comunes.
  6. Quedan exceptuados de la prohibición de instalación de anuncios luminosos el dueño o dueños de los locales comerciales en planta baja, si bien se colocarán dentro del ámbito de la fachada que corresponde a cada local. No se pondrán vitrinas ni aditamentos en la fachada, como no sea dentro del hueco de los portales de cada entidad y sin rebasar la línea de fachada.
  7. Queda prohibido a los propietarios y ocupantes dejar en el portal del inmueble, más tiempo del que es necesario para la carga y descarga, cajones, fardos o mercancías. De la misma forma, se prohíbe la acumulación de mercancías o cualquier clase de enseres en los rellanos de la escalera o en cualquier parte común, etc.

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La cuota de participación

En el titulo constitutivo de la propiedad se asigna a cada piso o local una cuota de participación con relación al total del inmueble, articulo 5.2 LPH.

El valor de la cuota de participación de cada piso o local está determinada en números enteros, décimas y centésimas (aunque, también cabe la posibilidad de que sea un número porcentual), artículo 3, 2º párrafo LPH. La suma de todos los pisos o locales será igual a la totalidad del inmueble.

La cuota de participación que corresponde a cada piso o local, será determinada por (artículo 5, 2º párrafo LPH):

- En primer lugar, por el propietario único del edificio, para su posterior venta por pisos o locales.

- Posteriormente, por el acuerdo unánime de todos los propietarios existentes (artículo 3, 2º párrafo LPH).

- En defecto de los anteriores, por laudo o resolución judicial.

Asimismo, la cuota de participación puede ser modificada.

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