La instalación del ascensor por voluntad de los propietarios en una Comunidad

En el anterior post “La instalación de un ascensor en un edificio” ya hable de los diferentes supuestos que contemplaba la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante LPH) tras la modificación introducida por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, para la instalación del ascensor en un edificio, junto al supuesto establecido en la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad.

La LPH establece las siguientes formas (y, supuestos) de instalar un ascensor:

1.- Artículo 10.1.b) LPH. El establecimiento del ascensor para garantizar los ajustes en materia de accesibilidad universal, a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o, mayores de setenta años.

2.- Artículo 17.2 LPH. Se establecen dos supuestos (…):

a) La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad; por ejemplo: las obras que amplíen el uso del ascensor como bajarlo a cota cero.

b) El establecimiento de los servicios de ascensor.

Es muy importante que en la Convocatoria de Junta, se especifique que el punto es el relativo a “la instalación del ascensor”, los beneficiarios y el precio, para saber ante qué supuesto estamos.

Además, sigue vigente el supuesto contemplado en la Ley 15/1995, de 30 de Mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad, que prevé un régimen especial para la supresión de barreras arquitectónicas cuando el solicitante es una persona minusválida, discapacitada o, mayor de 70 años. Si el titular de la vivienda (ya sea propietario, arrendatario o, usufructuario), su cónyuge o familiar que conviva con él sean minusválidos o, mayores de 70 años deberá notificar a la Comunidad la necesidad de ejecutar las obras necesarias para adecuar el edificio, en este caso, la instalación de un ascensor. La Comunidad deberá contestar en el plazo de 60 días, dando su consentimiento o su oposición razonada a la ejecución de las obras o, proponiendo soluciones alternativas; sí en dicho plazo no contestaran se podrá iniciar los obras (una vez obtenidas las autorizaciones administrativas pertinentes). En el caso que la Comunidad se negara el titular podrá acudir a la jurisdicción civil (juicio verbal). El coste de la instalación correrá a cargo del solicitante y el bien quedará en beneficio de la propiedad de la finca urbana.

Éstas son las tres formas de instalar un ascensor en una Comunidad. En este post voy a desarrollar el supuesto contemplado en el artículo 17.2 LPH, el establecimiento de los servicios de ascensor por voluntad propia de los copropietarios (acuerdo aprobado en Junta de Propietarios) o, con la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad (Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b)).

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Artículo 17. 2. Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas: (Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b)), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Supuestos

El artículo 17.2 LPH establece que “(…) la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor (…)”. Son los denominados supuestos de “obras de accesibilidad”:

a) La supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad. Se incluye la ejecución de obras que amplíen el uso del ascensor, como son los que se refieren a la ampliación de la extensión del servicio para bajarlo a cota 0.

b) El establecimiento de los servicios de ascensor.

¿Quiénes están obligados al pago de la derrama por la instalación del ascensor?

“(…)   Cuando se adopten válidamente acuerdos –por la Junta de Propietarios- para la realización de obras de accesibilidad, la Comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes (…)”.

Por tanto, todos los propietarios estarán obligados al pago de los gastos que se generen, sea cual fuere el importe. Es decir, la Ley obliga a que todos los propietarios paguen la instalación de un ascensor, vivan en la planta baja o en la última planta. Ahora bien, como es un acuerdo adoptado en Junta entra en juego el principio de autonomía de la voluntad de las partes y se puede aprobar que paguen todos los propietarios por igual, o que los de la planta baja y locales comerciales no paguen y/o según se ascienda de planta los propietarios de la planta superior paguen más que los de la planta inferior.

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El quórum para la aprobación del acuerdo en Junta de Propietarios

“(…) incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación (…)”. Como ya explique en el post “La instalación de un ascensor en un edificio” el legislador no especifica a qué mayoría se refiere: Como el legislador no específica a qué mayoría se refiere surgirá la discusión doctrinal, ¿es la mayoría simple de presentes en la Junta o, la mayoría cualificada de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación? Seguramente, como otras tantas veces en lo que respecta a esta Ley, lo tendrán que aclarar los Tribunales de Justicia.

a) Los que están a favor de la mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación se basan en los siguientes argumentos: el anterior artículo 17.1.2º párrafo LPH establecía esta mayoría cualificada para este mismo supuesto. Y, en segundo lugar, al ser la instalación del ascensor un servicio común que va a cambiar las condiciones del edificio, no puede ser aprobado únicamente con los asistentes a la Junta, sin tener en cuenta a la totalidad de los propietarios.

b) Los que están a favor de la mayoría simple pueden tener, a mi modesto entender, razones de dos tipos. En primer lugar, basándose en la LPH, si el legislador no ha establecido expresamente la mayoría cualificada (como, por ejemplo, en el articulo 17.3 LPH) se entiende que se refiere a la mayoría simple. Además, el artículo 17.7 LPH establece que “para la validez de los demás acuerdos (en los que no hay un tipo de mayoría o, unanimidad) bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria, serán validos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes”. En segundo lugar, por motivos prácticos. Cuando se convoca una Junta, tal y como establece el artículo 16 LPH, se debe comunicar a todos los propietarios el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o segunda convocatoria, con indicación de los asuntos a tratar. Es decir, los propietarios conocen con antelación que asuntos se van a tratar como, en este caso, la instalación del ascensor, que tiene trascendencia, tanto para su economía particular como para la de la comunidad de propietarios. Junto a su vivienda particular, también son copropietarios de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes, por lo que deberían implicarse en los asuntos que les incumben como propietarios. Por tanto, si tienen toda la información y saben de la trascendencia de su instalación puede que no acudan a la Junta: porque no pueden (aunque no es excusa, ya que pueden delegar su voto), no les interesa o, quieren dilatar su instalación al exigir una mayoría cualificada. Con una mayoría simple, se agiliza su instalación en este segundo supuesto. Y, se debe entender que esta es la intención del legislador en ambos supuestos tras la reforma”.

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En mi humilde opinión y por lo que sucede en la práctica, una vez aprobado el acuerdo no es suficiente la mayoría simple de los asistentes a la Junta sino que se tiene que computar sobre la totalidad de los propietarios. Es decir, un acuerdo de tanta trascendencia para la Comunidad de Propietarios no puede ser aprobado simplemente por los asistentes a la Junta.

Para alcanzar este quórum de doble mayoría del total de propietarios (3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación) hay que seguir el siguiente procedimiento:

1.- El día de la Junta se debe alcanzar el voto a favor del acuerdo de la mayoría de los presentes.

2.- Una vez adoptado el acuerdo en Junta por los presentes, a este quórum posteriormente se les aplicará el “voto presunto” de los ausentes (que son los del artículo  17.2, 3 y 6 LPH) que consiste en, una vez redactada el acta, con el carácter provisional del acuerdo, se notificará a todos los comuneros. (Artículo 17.8 LPH: Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción).

3.- Si transcurridos 30 días los propietarios ausentes no se oponen a dicho acuerdo, y se alcanza el quórum de la doble mayoría del total de propietarios, el acuerdo será ratificado.

4.- Si los propietarios ausentes se oponen a dicho acuerdo notificándolo expresamente, tanto al Presidente como al Secretario-Administrador de la Junta, pueden darse dos situaciones:

a) Se alcanza, de todos modos, el quórum de la doble mayoría, el acuerdo será ratificado.

b) No se alcanza dicho quórum de la doble mayoría, por lo que dicho acuerdo se quedará sin efecto.

5.- Una vez transcurrido dicho plazo se extiende una diligencia en el acta con el resultado final y, se vuelve a comunicar a todos los propietarios si el acuerdo se alcanzó o ha sido rechazado.

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