La instalación de un ascensor por discapacidad o mayor de setenta años

En el anterior post “La instalación de un ascensor en un edificio” ya hablé de los diferentes supuestos que contemplaba la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante LPH), tras la modificación introducida por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, para la instalación del ascensor en un edificio, junto al supuesto establecido en la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad.

La LPH establece las siguientes formas (y, supuestos) de instalar un ascensor:

1.- Artículo 10.1.b) LPH. El establecimiento del ascensor para garantizar los ajustes en materia de accesibilidad universal, a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o, mayores de setenta años.

2.- Artículo 17.2 LPH. Se establecen dos supuestos (…):

a) La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad; por ejemplo: las obras que amplíen el uso del ascensor como bajarlo a cota cero.

b) El establecimiento de los servicios de ascensor.

Es muy importante que en la Convocatoria de Junta, se especifique que el punto es el relativo a la instalación del ascensor, los beneficiarios y el precio, para saber ante qué supuesto estamos, como veremos a continuación.

Además, sigue vigente el supuesto contemplado en la Ley 15/1995, de 30 de Mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad, que prevé un régimen especial para la supresión de barreras arquitectónicas cuando el solicitante es una persona minusválida, discapacitada o, mayor de 70 años. Si el titular de la vivienda (ya sea propietario, arrendatario o, usufructuario), su cónyuge o familiar que conviva con él sean minusválidos o, mayores de 70 años deberá notificar a la Comunidad la necesidad de ejecutar las obras necesarias para adecuar el edificio, en este caso, la instalación de un ascensor. La Comunidad deberá contestar en el plazo de 60 días, dando su consentimiento o su oposición razonada a la ejecución de las obras o, proponiendo soluciones alternativas. Sí en dicho plazo no contestaran se podrá iniciar los obras (una vez obtenidas las autorizaciones administrativas pertinentes). En el caso que la Comunidad se negara, el titular podrá acudir a la jurisdicción civil (juicio verbal). El coste de la instalación correrá a cargo del solicitante y el bien quedará en beneficio de la propiedad de la finca urbana.

Éstas son las tres formas de instalar un ascensor en una Comunidad. En este post voy a desarrollar el supuesto contemplado en el artículo 10.1.b) LPH.

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El artículo 10.1.b) LPH establece que Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

Del artículo se desprende que para la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos, se deben cumplir dos requisitos:

1.- Beneficiarios. Que el propietario o las personas que vivan, trabajen o presten servicios voluntarios en su vivienda sean personas con discapacidad, o sean mayores de setenta años.

2.- Precio. El importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

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BENEFICIARIOS

Sólo estará legitimado para pedir la instalación del ascensor el/los propietario/s de una vivienda para sí mismo/s o para las personas con discapacidad que vivan, trabajen o presten servicios voluntarios en la misma o, que sean mayores de 70 años.

En cuanto a qué se debe entender por “que vivan, trabajen o presten servicios voluntarios en la misma”, es necesaria una cierta relación de permanencia con la vivienda, en ningún caso, una visita ocasional (por ejemplo: de los familiares o terceras personas, de clientes o pacientes, etc…).

El artículo 2 Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre Límites del Dominio sobre Inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad, complementa quiénes serán beneficiarios:

  • Los titulares de fincas urbanas en calidad de propietarios, arrendatarios, subarrendatarios o usufructuarios que sean usuarios (de la vivienda o local).
  • Se considerará “usuario”:
    • El cónyuge.
    • La persona que conviva con el titular de forma permanente con análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual.
    • Los familiares que con él convivan.
    • Los trabajadores minusválidos vinculados por una relación laboral con el titular.

¿Es necesario contar con un determinado grado o porcentaje de minusvalía para exigir la instalación del ascensor? La LPH y numerosa normativa de las Comunidades Autónomas no establecen la necesidad de una determinada minusvalía para poder instalar un ascensor. Ahora bien, en la práctica, se consideran personas con discapacidad aquellas a las que la Consejería de Salud hayan reconocido un grado de discapacidad igual o superior a un 33%.

PRECIO

El pago será obligatorio para todos los propietarios y no requerirá de acuerdo previo de la Junta de Propietarios, siempre que el importe repercutido de las obras de instalación (una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas) no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes al año.

Es decir, si se solicitan a varias empresas (instaladoras de ascensores) presupuestos en los que el precio total de la obra está fraccionado en varios años, de tal manera que el importe repercutido para cada año no excede de doce mensualidades/cuotas de gastos comunes para cada comunero, la instalación será obligatoria para todos los propietarios. Por ejemplo: en una Comunidad cuyo cuota mensual son 50.-€ y el gasto anual de la instalación del ascensor son 540.-€ (45.-€/mes), la derrama entra dentro del límite, la obra será obligatoria y la cuota mensual será de 95.-€ (50.-€ de gastos comunes y 45.-€ de derrama por la instalación del ascensor). No elimina el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

Así, si el coste de la instalación es superior a 12 mensualidades, le bastará a la Comunidad repercutirlo en varios años para que tenga que ser asumido por todos los propietarios. Al contrario, si decide repercutirlo en un solo año deberá ser asumido por el propietario o usuario solicitante al convertirse en una carga desproporcionada (es decir, superior a 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes) o, acudir a la vía del artículo 17.2 LPH.

Por tanto, cuando la obra de instalación del ascensor no tenga un coste excesivo o desproporcionado, más de doce mensualidades de cuotas ordinarias presupuestarias, podrá exigirse la realización de la obra o instalación, asumiendo el coste la Comunidad de Propietarios como un gasto general del artículo 9.1.e) LPH.

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¿QUÉ CONSIDERAMOS COMO OBRAS DE ACCESIBILIDAD UNIVERSAL?

Son las siguientes obras:

  1. La instalación de rampas.
  2. La instalación de ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos.
  3. La bajada del ascensor hasta la cota 0.

 ¿VIVIENDAS Y/O LOCALES?

El artículo 10.1.b) LPH hace  referencia a “la vivienda o local” pero, “¿pueden los locales solicitar obras de accesibilidad para suprimir las que afecten a su local y que las costee la Comunidad? En absoluto.(…) Y nótese que la expresión “local” se ha introducido con la reforma, pero ello no quiere decir que tengan derecho a que la Comunidad deba llevar a cabo obras de accesibilidad para intereses particulares, sino que lo es siempre para intereses dela Comunidad, por lo que será el titular del local quien deberá resolver los problemas de accesibilidad que se refieran a su local” (Artículo Revista CAF Madrid, Marzo 2014, del Sr. Vicente Magro Servet, Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante)

 PROCEDIMIENTO

La nueva redacción del artículo 10.1.b) ha excluido la competencia de la Junta de Propietarios en aquellos supuestos que se traten de obras obligatorias (“… no requerirán de acuerdo previo de la Junta de Propietarios, impliquen o no modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos (…)”). Esta recae en favor del Presidente para que asuma la competencia de decidir él sólo cuando debe acometerse dicha obra. El legislador con esta modificación ha pretendido que la Junta no pueda obstaculizar que se lleve a cabo la realización de la obra, con su voto en contra, posiblemente basado más que nada en que los propietarios no quieran que se pase una derrama que podría ser importante (esto suele ocurrir, por experiencia propia, con los propietarios de pisos alquilados).

El Presidente, reunirá toda la documentación necesaria para determinar que es obligatoria la instalación del ascensor. Posteriormente solicitará varios presupuestos para dicha obra, sus respectivos informes técnicos y, por último, convocará una Junta de Propietarios con los siguientes objetivos (que, en ningún caso, será la solicitud de autorización de la obra):

  • Comunicar que se reúnen las características de beneficiario y precio.
  • Presentación de los informes oportunos y los diferentes presupuestos.
  • Decidir qué empresa en la encargada de la ejecución de la obra. En ningún caso, se votará la decisión de llevar a cabo las obras. La Junta votará, por mayoría simple, la empresa adjudicataria.
  • La cantidad mensual de la derrama correspondiente.

En caso de negativa del por parte del Presidente de realizar dichas obras, cuando se reúnen los requisitos mencionados, podría incurrir en una responsabilidad judicial.

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