Las medidas a tomar contra los vecinos que realizan actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas

Muchas Comunidades de Propietarios “sufren” el problema de propietarios o inquilinos de viviendas o locales que, por no tomar medidas inmediatamente, sufren continuamente actividades contrarias a los Estatutos (y el Título Constitutivo), dañosas para la finca o que contravienen las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas; perturbando gravemente la habitabilidad y convivencia en esa Comunidad.

Alguna vez puede que hayamos sufrido alguna de estas actividades, por ejemplo: en las viviendas: el vecino de arriba que está todo el día bailando o jugando al futbol, el que a las once o doce de la noche pone en práctica sus conocimientos de bricolaje con el taladro y el martillo o a mover muebles; el que viene tarde de trabajar y enciende la lavadora (sobre todo, en verano), el que pone la música tan alta que la oyen en toda la calle, el que está todo el día practicando con su instrumento de música. Y, en los locales: cuando no se tienen las medidas pertinentes de insonorización, la salida de humos no se ha realizado conforme a las Ordenanzas Municipales, etc.

Pues bien, por experiencia propia, los vecinos no tienen la obligación, de ningún modo, de soportar dichas actividades y no se deben callar ante su realización. Muchas veces se justifican por una falta de educación o respeto. Pero, por esa misma razón, ante dicha falta de educación, civismo y respeto a unas mínimas normas de convivencia hay que evitar, desde un principio, su realización.

En el primer momento que se produzcan cualquiera de dichas actividades hay que ponerlo en conocimiento del vecino, a veces ellos no son conscientes y con una conversación se soluciona el problema. Si no les decimos nada seguirán con su comportamiento y cuanto más tiempo se consientan más difícil será erradicarlas.

Repito, no se deben soportar ni justificar dichas actividades y la primera vez que se produzcan ya hay que tomar las medidas oportunas. Hay que tener en cuenta que dichas actividades o ruidos, con el paso del tiempo, pueden llegar a producir trastornos en la salud como estrés, insomnio, etc.

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En el primer post “Las actividades prohibidas en los Estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas” hablé de las actividades prohibidas o no permitidas. Y, en este segundo post, hablaré del procedimiento legal establecido en la Ley de Propiedad Horizontal.

 En principio lo que debemos realizar es localizar qué piso o local está realizando “las actividades prohibidas en los Estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravienen las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”, a qué horas del día o noche se realizan, cuál es su intensidad, su duración en el tiempo,… (artículo 7.2.1er párrafo Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, en adelante, LPH).

Una vez sepamos qué vecino las realiza tendremos que hablar con él/ella para exponerle la situación y buscar la manera de solucionarlo. En algunas ocasiones se puede dar el caso que no se haya dado cuenta, por ejemplo: cuando realiza mucho ruido y desconoce que las paredes están mal insonorizadas.

Si tras la conversación no cesa en dicha actividad y siguen las perturbaciones al descanso, tranquilidad y sosiego, habrá que acudir a la Policía. En el caso que los agentes detecten una infracción, que vulnera la normativa vigente, deberán levantar acta de dichas  perturbaciones, de este modo, ya no será la palabra de un vecino contra la de otro, sino que habrá unos informes policiales que las confirman.

En dicha acta, que se podrá solicitar en la Comisaría de Policia, deberá constar la fecha y hora de actuación, la normativa vulnerada y el número de identificación de los agentes que la realizaron.

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Una vez agotada la vía amistosa, y persistiendo en dicha actividad, deberemos atenernos al procedimiento establecido en el artículo 7.2, 2º a 5º párrafo LPH.

 La LPH establece un orden temporal así como la concurrencia de ambos requisitos para el ejercicio de la acción de cesación de la actividad prohibida:

1.- Actuación directa del Presidente. El requerimiento para el cese de la actividad prohibida en el plazo fijado (o, en el que prudencialmente proceda).

2.- Autorización de la Junta de Propietarios. Tras constatarse la persistencia en la actividad, el acuerdo de la Junta de Propietarios para autorizar al Presidente a entablar, contra el vecino molesto, la demanda deduciendo la acción de cesación, a través del juicio ordinario.

1.- REQUERIMIENTO DE CESACIÓN DE LAS ACTIVIDADES PROHIBIDAS.

“El Presidente de la Comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado, la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales precedentes” (Articulo 7.2,2º párrafo LPH).

El requerimiento deberá realizarlo el Presidente a iniciativa propia o de cualquier propietario u ocupante. En este segundo caso habrá que dirigirse al Presidente para que, conforme a su obligación legal, realice el requerimiento al vecino perturbador. En el caso que el Presidente no le haga caso y la comunicación haya sido verbal, habrá que realizarle una nueva comunicación pero, esta vez, por escrito.

En uno u otro caso, el requerimiento deberá realizarlo el Presidente como representante (en juicio o fuera de él, en todos los asuntos que la afecten, artículo 13.3 LPH) de la Comunidad a quien realice las actividades prohibidas. En ningún caso, lo podrá realizar el/los vecino/s molestado/s ni tampoco el Secretario-Administrador, éste únicamente podrá redactar el requerimiento pero siempre firmará el Presidente.

El cumplimiento del requerimiento previo es un requisito imprescindible, de forma que si no consta que se ha realizado no prosperará la acción de cesación.

La LPH no establece ningún requisito formal en el apercibimiento aunque es aconsejable que se realice de forma fehaciente: burofax y carta certificada.

En el caso que la vivienda o local esté ocupado por un inquilino, no es necesario que se le aperciba al titular ni conjuntamente con el ocupante, aunque es aconsejable poner los hechos en conocimiento del titular, por si puede tomar las medidas que crea conveniente y evitar que la Comunidad se vea inmersa en un procedimiento judicial.

Aunque la LPH no establece un plazo concreto para el cese de la actividad (“si el infractor persistiere en la conducta”), la Comunidad debe conceder al vecino que causa las molestias el tiempo necesario para resolver la situación, podríamos estar hablando de un plazo de 15 a 30 días (o, en el que prudencialmente proceda).

 Modelo de Carta de Requerimiento

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2.- DESATENDIDO EL REQUERIMIENTO, LA ACCIÓN DE CESACIÓN.

“Si el infractor persistiere en su conducta eI Presidente, previa autorización de la Junta de Propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario” (artículo 7.2.3º párrafo).

Si transcurrido el plazo indicado en el requerimiento, el propietario u ocupante molesto, persiste en su conducta, el Presidente deberá:

1.- Convocar Junta Extraordinaria con el siguiente punto del Orden del Día: “Las actividades prohibidas en los Estatutos/ que resulten dañosas para la finca/ que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas del piso/local _____. Aprobación, si procede, de emprender acciones judiciales en defensa de los intereses de la Comunidad y sus vecinos, y el otorgamiento de poder para pleitos a favor de Letrado y Procurador”.

2.- El acuerdo de la Junta de Propietarios, por mayoría simple, autorizando al Presidente a entablar, contra el vecino o propietarios del piso/local molesto, la acción de cesación a través del correspondiente procedimiento judicial. Es decir, la Junta autoriza al Presidente, por lo que éste no puede por sí solo entablar esta acción amparado en el poder general de representación mencionado anteriormente.

 Modelo de Convocatoria de Junta Extraordinaria

Modelo de acuerdo de la Junta decidiendo adoptar acciones judiciales.

Es necesario que la Comunidad acuerde previamente las actuaciones, pudiendo concluirse que sin acuerdo de la Junta de Propietarios no hay procedimiento judicial. Cuando se ha intentado actuar sin ese acuerdo previo de la Junta de Propietarios, los Tribunales han rechazado la posibilidad de sancionar. Por tanto, no existiendo el acuerdo de la Junta con posterioridad al requerimiento, debe ser desestimada la demanda al no cumplirse los requisitos establecidos en la LPH.

¿Puede el vecino molesto impugnar el acuerdo de la Junta, alegando algún supuesto del artículo 18 LPH? Prevalecen las situaciones previstas en el artículo 7.2 LPH frente a los supuestos del artículo 18, al producir un grave perjuicio a la Comunidad o, a los copropietarios.

¿Cuál es el plazo de prescripción de la acción de cesación de actividad y daños y perjuicios? Esta acción de cesación, no puede tener otra prescripción que la personal de cinco años del artículo 1.964 del Código Civil, pero a la petición de daños y perjuicios debe ser aplicado lo dispuesto en los artículos 1.902 y 1.968.2 Código Civil, por lo que la acción prescribe al año.

¿Cabe ejercitar una acción de cesación contra la propiedad si ésta vuelve a arrendar su inmueble a otro infractor? Ante la situación de lanzado un ocupante en base al art.7.2 de la LPH, se vuelva a arrendar la vivienda o local a otra persona con carácter inmediato y que incurra en la misma actividad contemplada en el artículo 7.2.1º párrafo LPH, para evitar que la acción de cesación sea ineficaz, la Junta podrá acudir a la acción de privación de la propiedad, ya que de otra manera existiría fraude de Ley, según el artículo 6.4 del Código Civil, y se estaría actuando con mala fe o con abuso de derecho a tenor del artículo 7 del Código Civil.

Cuando tiene lugar en la finca actividades prohibidas del art. 7.2 de la Ley, pero la Junta se niega a actuar y no se obtienen los requisitos del requerimiento del Presidente y acuerdo previo de la Junta de Propietarios, ¿qué acciones pueden llevar a cabo los propietarios afectados? Acreditada la inactividad o la autoría del Presidente en la actividad, cabría reconocer legitimación a otro copropietario, con las prerrogativas del artículo 7.2 si se cumplen el resto de requisitos. Si la Comunidad decide no emprender acciones judiciales, no le quedará más remedio que demandar el/los perjudicado/s Usted, apoyándose en los mismos documentos. E, incluso, podría, si fuera el caso, demandar también al Presidente por omisión en sus funciones.

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 3.- DEMANDA JUDICIAL

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor, y, de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios (…). La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local” (artículo 7.2.4º párrafo LPH).

El procedimiento judicial que corresponde es el ordinario (artículo 249.1.8 Ley de Enjuiciamiento Civil). Al interponer la demanda deberá ir acompañada de la siguiente documentación:

  1. El requerimiento de apercibimiento efectuado por el Presidente al infractor.
  2. La certificación del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios, en el que se autoriza al Presidente a entablar la acción de cesación.
  3. Actas policiales o denuncias que amparen la demanda
  4. La acreditación de las actividades prescritas por el artículo 7.2 LPH.
  5. Y, otras pruebas como fotos, testigos, perito ( por ejemplo: las mediciones acústicas para que sean válidas y bien realizadas, sólo las puede realizar una empresa acreditada), etc.

 4.- ADOPCIÓN DE MEDIDAS CAUTELARES POR EL JUEZ

“(…) el Juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación” (Artículo 7.2.4º párrafo LPH).

Con la demanda, la Comunidad podrá solicitar cuantas medidas cautelares fueran necesarias para que se decrete la cesación inmediata de la actividad prohibida. Para ello, es necesario presentar suficientes pruebas acreditando que la actividad produce perjuicios claros y evidentes a la Comunidad.

 5.- LA SENTENCIA

“Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento” (Artículo 7.2.5º párrafo LPH).

 1.- La cesación definitiva de la actividad prohibida.

Es el único modo para que cese la conducta infractora y la principal finalidad de este procedimiento. La Jurisprudencia ha admitido la acción de cesación frente a actividades o actuaciones que priven o dificulten a los demás el normal y adecuado uso y disfrute de su derecho,

- bien se trate de actos de emulación, que sin producir beneficio alguno al propietario u ocupante determinan un perjuicio para los demás, o

- bien se trate de actividades desarrolladas por personas dentro del ámbito de su esfera dominical o de su derecho de goce que excedan de los límites de la normal tolerancia, proyectando sus consecuencias sobre la propiedad de los demás, perturbando su adecuado uso y disfrute, dentro de las cuales se incluyen aquellas actividades que provoquen molestias por ruidos, vibraciones, olores, humos y, en general, las que comporten reuniones numerosas y bulliciosas (STS 14 de Noviembre de 1994).

Ejemplos:

- el cierre de un bar de copas por contaminación acústica permanente en horas de descanso nocturno, cuyo carácter gravemente molesto queda fuera de toda duda

- el cese inmediato de la tenencia de  perros en el patio interior de su vivienda, causantes de ruidos así como de numerosos residuos orgánicos que producen malos olores ordenando, además, a la demandada mantener el expresado patio en buenas condiciones higiénico sanitarias y a adoptar las medidas de limpieza necesarias para evitar malos olores a los vecinos.

 2.- La indemnización de daños y perjuicios que proceda.

Además, puede solicitarse una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados. El Juez determinará la indemnización que habrá de realizar discrecionalmente, según su prudente arbitrio, atendiendo a criterios de prudencia y proporcionalidad, conjugando la gravedad e intensidad de las molestias y perturbación ocasionados por los propietarios u ocupantes del piso o local y el derecho al uso y disfrute de la vivienda o local por parte de la propiedad.

La Sentencia del Tribunal Supremo 80/2012, de 5 de marzo, ante la demanda de un vecino a otro propietario por tocar su hija el piano todos los días y muchas horas sin horario fijo y sin respetar las horas de descanso, confirmó que habían sufrido un nivel de ruido superior al límite legal permitido. Les obligó a dejar de tocarlo o, a adoptar las medidas de insonorización adecuadas para evitar ruidos). Y, además, les condenó a una indemnización de 8.000€ a los padres (y, a otra persona que vivía en la vivienda y tenía capacidad de control para haber evitado los ruidos) porque los ruidos transmitidos por el piano constituían una intromisión ilegitima, perjudicial y nociva vulneradora del derecho fundamental a la intimidad personal y familiar en el ámbito domiciliar.

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 3.- La privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad.

 Corresponde al Juez determinar el tiempo de privación del uso de la vivienda o local con un carácter temporal de un plazo máximo de hasta tres años. Como estamos ante uno de los derechos más importantes consagrado en el artículo 33 de la Constitución Española, el Juez deberá aplicar la sanción según su prudente arbitrio, atendiendo a criterios de prudencia y proporcionalidad, conjugando la gravedad e intensidad de las molestias y perturbación ocasionados por los propietarios u ocupantes del piso o local y el derecho al uso y disfrute de la vivienda o local por parte de la propiedad.

El Tribunal Constitucional en su sentencia de 8 de Marzo de 1999 sobre el particular dijo: “este precepto (artículo 7 LPH) ha sido ya objeto de control por parte de este Tribunal. Concretamente en la sentencia 301/1993, como respuesta a una cuestión de inconstitucionalidad en la que se planteaba la posible vulneración del derecho de propiedad (art. 33 CE) a través de lo dispuesto en dicho precepto legal, este Tribunal declaró que “El artículo cuestionado se refiere a un tipo de propiedad, el de la propiedad horizontal, en el que la necesidad de compaginar los derechos e intereses concurrentes de una pluralidad de propietarios y ocupantes de los pisos, justifica, sin duda, la fijación, legal o estatutaria, de específicas restricciones o límites a los derechos de uso y disfrute de los inmuebles por parte de sus respectivos titulares” (F.J. 3). En el mismo fundamento jurídico se concluía declarando que en el citado precepto “no se configura en efecto, una expropiación forzosa -en el sentido constitucional del concepto- sino una específica sanción civil o, más precisamente, una obligación cuyo cumplimiento puede ser exigido por los órganos judiciales, que no ejercen potestad expropiatoria alguna. La privación de uso se fundamenta en la comisión de un ilícito y no cabe echar en falta en su regulación, por lo tanto, ni la invocación de una causa expropiandi de utilidad pública o interés social –rigurosamente extravagante al supuesto- ni la previsión de una indemnización por la privación de la misma, que contradiría, como es obvio, el repetido alcance sancionador de la medida”.

4.- Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

 La Comunidad tiene legitimación directa para pedir la resolución del contrato de arrendamiento pese a no ser parte en el contrato.

 

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