Los locales comerciales y viviendas de planta baja ¿están obligados al pago de los gastos de conservación, mantenimiento, sustitución e instalación del ascensor aunque no lo utilicen? ¿y si hay cláusula de exención del pago de estos gastos a los locales? Comentario a la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de Febrero de 2014

El artículo 9.1.e) LPH establece que “son obligaciones de cada propietario (…) contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.     

Asimismo y, en virtud del principio de autonomía de voluntad, la Comunidad de Propietarios en sus Estatutos puede regular que algunos propietarios (por ejemplo: los pisos de la planta baja o los locales comerciales) queden exonerados de dicha obligación de pagar los gastos de mantenimiento y conservación.

Uno de los casos donde suelen haber más dudas es respecto al ascensor, aunque hay que diferenciar dos supuestos distintos:

  • Por un lado, la instalación originaria de un ascensor (en aquellos edificios que no lo tenían)
  • Por otro lado, los gastos de mantenimiento, conservación y sustitución del ascensor (ya instalado).

 La instalación de un ascensor nuevo en las Comunidades que no lo tenían. El Tribunal Supremo se ha pronunciado en reiteradas ocasiones en el mismo sentido, todos los copropietarios independientemente de que éstos lo utilicen o no (los pisos de la planta bajo o locales comerciales) estarán obligados al deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación conforme a su cuota correspondiente, haya o no cláusula estatutaria que lo exonere, al ser necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble.

La instalación de un ascensor en un edificio que carece de éste y que resulta necesario para la habitabilidad del inmueble, constituye un servicio o mejoras exigible, la cual incrementa el valor del edificio en su conjunto y redunda en beneficio de todos los copropietarios, todos los comuneros tienen la obligación de contribuir a los mismos sin que las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias haya de interpretarse como exoneración del deber de  contribuir a los gastos de instalación de ascensor” (STS 13 de noviembre de 2002):

Los gastos de mantenimiento, conservación y sustitución del ascensor. En estos casos surge la duda cuando en los Estatutos (o, Título Constitutivo) se establece la exoneración del pago de los gastos de mantenimiento y conservación a los titulares de locales comerciales y pisos de la planta baja (por el no uso o, la razón que sea) se debe extender a los gastos de sustitución.

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La Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, 232/2014, de 10 de febrero, ha resuelto todas las dudas estableciendo la siguiente doctrina:

a) En el caso que exista cláusula estatutaria que exime del pago de los gastos de mantenimiento, conservación y reparación a un propietario.

El Tribunal Supremo lo ha dejado muy claro, en los casos de sustitución de un ascensor viejo por uno nuevo adaptado a las actuales circunstancias, los titulares que tienen reconocida cláusula de exención de gastos genérica no deben contribuir, no deben pagar pero no porque no lo usen sino por la  cláusula estatutaria, “(…) se establece que las cláusulas –estatutarias- que eximen del deber de contribuir, a los gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escalera, a los propietarios de portales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, puesto que en el caso que nos ocupa se trata de la sustitución o cambio de un ascensor ya existente y no de su instalación originaria, el acuerdo –de la Junta de Propietarios- por el que se decidió que el demandante-recurrente pagara la parte correspondiente del ascensor en la realización de las obras de sustitución del ascensor, pese a la exención contenida en los Estatutos de la Comunidad en relación a estos  gastos a favor a estos gastos a favor del titular de los locales de su propiedad, es nulo (…)”.

Ejemplo de clausula estatutaria (que es la de dicha sentencia): Cláusula Estatutaria: “los gastos de conservación y reparación de los ascensores, así como los de conservación, reparación y alumbrado del portal y escaleras serán sufragados por los propietarios de las viviendas e, incluso, las dependencias del entresuelo comercial con puerta de acceso a la escalera, no contribuyendo a los mismos por no usar tales elementos, con excepción de los gastos del portal si abren puerta a él, los locales de la planta baja comercial”.

 b) En el caso que no exista cláusula estatutaria que exime del pago de los gastos de mantenimiento, conservación y reparación a un propietario. Deberán pagar los gastos conforme a su cuota aunque no usen el ascensor.

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Resumiendo, tras esta Sentencia del Tribunal Supremo, el criterio actual queda de la siguiente manera:

 1.- Instalación originaria del ascensor. Los locales estarán obligados al deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación del ascensor conforme a su cuota correspondiente, haya o no cláusula estatutaria que lo exonere, al ser necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble.

2.- Gastos de sustitución, mantenimiento y conservación del ascensor con cláusula estatutaria de exención. Si en los Estatutos se hace mención a que se excluye del pago de gastos del ascensor a los titulares de los locales por el no uso o la razón que sea, se incluye la exención del pago de gastos ordinarios y extraordinarios. Es decir, no pagarán los titulares de locales los gastos de sustitución de ascensor por otro nuevo, además del mantenimiento y conservación.

3.- Gastos de sustitución, mantenimiento y conservación del ascensor sin cláusula estatutaria de exención. Deberán pagar los gastos de ascensor conforme a su cuota aunque no lo utilicen o no tengan acceso al portal.

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