Las actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas de un vecino

Muchas Comunidades de Propietarios “sufren” el problema de propietarios o inquilinos de viviendas o locales que, por no tomar medidas inmediatamente, sufren continuamente actividades contrarias a los Estatutos (y el Título Constitutivo), dañosas para la finca o que contravienen las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas; perturbando gravemente la habitabilidad y convivencia en esa Comunidad.

Alguna vez puede que hayamos sufrido alguna de estas actividades, por ejemplo: en las viviendas: el vecino de arriba que está todo el día bailando o jugando al fútbol, el que a las once o doce de la noche pone en práctica sus conocimientos de bricolaje con el taladro y el martillo o a mover muebles; el que viene tarde de trabajar y encienda la lavadora (sobre todo, en verano), el que pone la música tan alta que la oyen en toda la calle, el que está todo el día practicando su instrumento de música; y, en los locales: cuando no se tienen las medidas pertinentes de insonorización, la salida de humos no se ha realizado conforme a las Ordenanzas Municipales, etc.

Pues bien, por experiencia propia, los vecinos no tienen la obligación, de ningún modo, de soportar dichas actividades y no se deben callar ante su realización. Muchas veces se justifican por una falta de educación o respeto. Pero, por esa misma razón, ante dicha falta de educación, civismo y respeto a unas mínimas normas de convivencia hay que evitar, desde un principio, su realización.

En el primer momento que se produzcan cualquiera de dichas actividades hay que ponerlo en conocimiento del vecino, a veces ellos no son conscientes y con una conversación se soluciona el problema. Si no les decimos nada seguirán con su comportamiento y cuanto más tiempo se consientan más difícil será erradicarlas.

Repito, no se deben soportar ni justificar dichas actividades y la primera vez que se produzcan ya hay que tomas las medidas oportunas. Hay que tener en cuenta que dichas actividades o ruidos, con el paso del tiempo, pueden llegar a producir trastornos en la saludo como estrés, insomnio, etc.

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En este primer post hablaré de las actividades prohibidas o no permitidas. Y, en un segundo post, del procedimiento legal establecido en la Ley de Propiedad Horizontal.

El artículo 7.2, 1er Párrafo Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (en adelante, LPH) establece que: “Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.

Estamos ante tres tipos diferentes de actividades prohibidas o no permitidas tanto al propietario como al ocupante, del piso o local, que no pueden desarrollar en él o en el resto del inmueble, son las siguientes:

1.- Prohibidas en los Estatutos de la Comunidad.

Los Estatutos son un conjunto de normas complementarias y de menor rango que complementan al Título Constitutivo y a la LPH. Estas normas establecerán el uso y destino de los diferentes pisos y locales, como de los servicios e instalaciones comunes de que esté dotada la Comunidad, los gastos para su mantenimiento, la administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones (articulo 5.3 LPH).

Por ejemplo, podrá regular (jurisprudencia menor):

  • el daño intencionado de los elementos comunes
  • el boicot al uso de un elemento común por parte de otros propietarios
  • el destinar la vivienda a hospedaje cuando expresamente se excluía en los Estatutos
  • la realización de obras no consentidas que pretenden apropiarse de elementos comunes
  • la instalación de unas estanterías en una plaza de garaje cuando el almacenamiento y depósito de enseres no guarda relación con el fin primordial: el estacionamiento, guarda y conservación de vehículos.

Como hemos visto, se subordina el derecho de propiedad a los intereses comunes con el objetivo de establecer una convivencia pacífica.

Sin embargo, estas restricciones y prohibiciones deben tener una interpretación restrictiva. La propiedad privada es un derecho reconocido en la el artículo 33 de la Constitución Española, concediendo al propietario las máximas posibilidades de utilización sobre su vivienda o local. Por tanto, las restricciones a las facultades dominicales han de interpretarse limitadamente, de tal forma que su titular puede acondicionar su propiedad al uso que tenga por conveniente:

- Siempre y cuando no quebrante alguna prohibición legal (y, ello aunque suponga un cambio de destino respecto del previsto en el Titulo Constitutivo)

- Para una limitación del uso o de las facultades dominicales es necesaria una clausula o regla precisa y concreta, con obligación para los comuneros de su cumplimiento en los Estatutos o el Titulo Constitutivo.

- La mera descripción del uso y destino del edificio, en los Estatutos o el Titulo Constitutivo, no supone por sí misma limitación del uso o de las facultades dominicales, sin embargo de la descripción del edificio y de sus partes contenidas en los Estatutos o, Título Constitutivo, se puede considerar un elemento relevante a la hora de interpretar si se puede destinar una vivienda o local a una actividad concreta, por ejemplo: si está prohibido destinar viviendas “a uso distinto”, está prohibida la industria de hospedaje” (Sentencia Tribunal Supremo de 10 de octubre de 2007).

¿Qué ocurre cuando la Comunidad de Propietarios no tiene Estatutos? La ausencia de los Estatutos en la Comunidad de Propietarios no significa que se vacíe de contenido la norma. La prohibición no es materia propia y exclusiva de los Estatutos (que tienen carácter facultativo y no son necesarias en la vida de la Comunidad), por lo que su falta hace viable al Título Constitutivo en el que se pueden establecer disposiciones “en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales e, incluso, imponer prohibiciones expresas respecto a concretas y específicas actividades no queridas por los copropietarios del edificio” según el párrafo 3 del artículo 5.2 de la LPH, e incluso imponer prohibiciones expresas respecto a concretas y especificas actividades no queridas por los copropietarios del edificio (STS 05 de marzo de 1998 y 21 de julio de 2003).

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 2.- Que resulten dañosas para la finca

Se trata de toda aquella actividad que causa daño o perjuicio a la finca. En estos casos, es aconsejable que el daño se acredite mediante prueba pericial. Ejemplos de actividades dañosas:

- los daños realizados en la pintura de las escaleras y portal

- rotura de interruptores y luces

- roturas o desperfectos en los armarios de suministros comunes.

3.- Que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El Decreto 2414/1961, de 30 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas, actualmente no está vigente en numerosas Comunidades Autónomas (en la Comunidad de  Madrid desde el año 2002). Sin embargo, sus conceptos nos pueden servir de referencia, ya en su artículo 1 establecía que “el presente reglamento (…) tiene por objeto evitar que las instalaciones, establecimientos, actividades, industrias o almacenes sean oficiales o particulares, públicos o privados a todos los cuales se aplica indistintamente en el mismo la denominación de “actividades”, produzcan incomodidades, alteren las condiciones normales de salubridad e higiene del medio ambiente y ocasionen daños a las riquezas pública o privada o impliquen riesgos graves para las personas o los bienes”.

Molestas: Serán calificadas como “molestas” las actividades que constituyan una incomodidad por los ruidos o vibraciones que produzcan o, por los humos, gases, olores, nieblas, polvos en suspensión o sustancias que eliminen.

De todas las que engloba, las más habituales a las que nos tenemos que enfrentar los administradores y soportar los vecinos son las referentes a las actividades ruidosas, que las podemos definir como “las que alteran la normal convivencia con los demás vecinos del edificio, y perturban de forma grave el descanso durante el día y especialmente durante la noche, mediante la emisión de ruidos a un volumen excesivo, procedentes de aparatos de audio y televisión, e incluso tocando instrumentos de percusión”.

La Ley 7/1997, de 11 de agosto, de Protección contra la Contaminación Acústica, establece en su artículo 7 la regulación del ruido para actividades varias:

1.- Con carácter general no se permitirá el empleo de ningún dispositivo sonoro con fines de propaganda, reclamo, aviso o esparcimiento. Esta prohibición no regirá en los casos de alarma, urgencia o especial significación ciudadana, determinada por los Ayuntamientos.

  1. En los trabajos realizados tanto en la vía pública como en la edificación no se autorizará el empleo de maquinaria cuyo nivel de emisión externo (NEE) sea superior a 90 dB(A), medido en la forma que se fije reglamentariamente.
  2. Los trabajos realizados tanto en la vía pública como en la edificación no podrán realizarse entre las veintidós horas y las ocho horas del día siguiente si producen niveles sonoros superiores a los establecidos con carácter general en el título II del anexo de la presente Ley.
  3. Se exceptúan de la prohibición anterior las obras urgentes, las que se realicen por razones de necesidad o peligro y aquellas que por sus inconvenientes no puedan llevarse a cabo durante el día. El trabajo nocturno deberá ser expresamente autorizado por el Ayuntamiento, que determinará los límites sonoros que habrá de cumplir en función de las circunstancias que concurran en cada caso, sin perjuicio de lo establecido en la legislación laboral.
  4. Cuando el anormal funcionamiento de un sistema de alarma produzca molestias al vecindario y no sea posible localizar al responsable o titular de dicha instalación, el órgano municipal competente, en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 20 de la presente Ley, procederá a desmontar y retirar el sistema de alarma.
  5. Cualquier otra actividad que implique una perturbación por ruidos del vecindario se entenderá incursa en el régimen sancionador de la presente Ley.

La Ordenanza sobre “Protección contra la contaminación acústica y térmica” de Madrid, en su artículo 5 determina que el día está dividido en tres periodos:

- el diurno, que va de las 7 de la mañana hasta las 7 de la tarde

- el de tarde, que va de las 7 de la tarde hasta las 11 de la noche

- el nocturno, que a de las 11 de la noche hasta las 7 de la mañana. Y, los festivos se amplían hasta las 8 de la mañana.

Y, para cada intervalo establece el valor de los índices de ruido permitidos, regulado en decibelios.

Sin embargo, no son sólo actividades ruidosas las que superen los decibelios permitidos, sino que también debemos incluir las simples “molestias” de propietarios incívicos, tales como portazos, discusiones, noches en vela con la casa llena de gente, hablando o más bien gritando hasta altas horas de la madrugada, etc. Estas situaciones no pueden permitirse en la Comunidad, pues atenta contra la convivencia pacífica.

 Insalubres: Se calificarán como “insalubres” las que den lugar a desprendimiento o evacuación de productos que puedan resultar directa o indirectamente perjudiciales para la salud humana.

Un caso habitual, ¿Cabe catalogar como actividad molesta o insalubre la tenencia de animales de compañía a los efectos del art 7.2? Según el caso, por ejemplo:

  • dos cachorros de perro que ladraban de modo continuado día y noche y que depositaban los excrementos en el patio común, se ha entendido que sí. (SAP León 11.1.2007 y SAP Huelva 8.10.2004).
  • la constancia de animales peligrosos sin la oportuna licencia administrativa (SAP Murcia de 2.1.2003 o SAP Valencia de 29.12.2006).

 Nocivas: Se aplicará la calificación de “nocivas” a las que, por las mismas causas, puedan ocasionar daños a la riqueza agrícola, forestal, pecuaria o piscícola.

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 Peligrosas: Se consideran “peligrosas” las que tengan por objeto fabricar, manipular, expender o almacenar productos susceptibles de originar riesgos graves por explosiones, combustiones, radiaciones u otros de análoga importancia para las personas o los bienes.

 Ilícitas: Es una actuación contraria a derecho que puede tener carácter civil, penal, administrativo o cualquiera otra que contravenga una determinada normativa sea cual fuera su naturaleza.  Por ejemplo: una vivienda en la que el usuario de la misma se dedica, por mucha discreción con que lo haga, a la venta de drogas tóxicas o estupefacientes.

 En todos los supuestos anteriores me remitía a la legislación (estatal, autonómica o municipal), pero ¿qué ocurre cuando, según el artículo 7.2,1º párrafo, la actividad no contraviene ninguna norma jurídica? La Jurisprudencia del Tribunal Supremo ya se ha pronunciado en numerosas ocasiones a favor de un sentido amplio de dichas actividades (STS 30 de abril de 1966 y 4 de marzo de 1992):

  • Aunque la actividad molesta, insalubre, nociva o peligrosa no esté contemplada en ninguna disposición o norma administrativa (sea estatal, autonómica o municipal), la Comunidad de Propietarios podrá acudir a la previsión del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues la «ratio legis» es preservar el sentido vecinal de respeto y armonía, de forma que no se haga incómoda y poco cívica la convivencia, y es llano que las previsiones legales, por exhaustivas que sean, no pueden agotar todos los supuestos en que una actividad pude calificarse de molesta, insalubre, nociva o peligrosa. Naturalmente el Juez decidirá, en suma si lo denunciado merece tal consideración.
  • Es criterio jurisprudencial que la “calificación civil de las actividades como molestas, insalubres, incomodas o peligrosas es independiente del alcance o significado que pudiera atribuírseles en la esfera administrativa, no hallándose vinculados los Tribunales por la conceptuación que merezcan en aplicación de ordenanzas municipales y reglamentos administrativos”.

 

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