¿Quién está obligado al pago de la cuota de la Comunidad (y, los gastos de servicios comunes), el arrendador o el arrendatario?

En los edificios y Comunidades de Propietarios sujetas al régimen de propiedad horizontal corresponde a cada piso o local, junto a su propiedad individual, la copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes (artículo 3 b) de la Ley 19/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, en adelante LPH).

En el Titulo Constitutivo (o, Escritura de División Horizontal) se establece la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, fijada tomando (entre otros) el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes (artículo 5, 2º párrafo LPH).

Además, todo propietario tiene la obligación de contribuir, con arreglo a su cuota de participación fijada en el Título Constitutivo a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización (artículo 9.1 e) LPH).

El problema surge en los edificios antiguos donde parte de los suministros no se pueden individualizar incluyéndose en dicha cuota mensual, existiendo sólo un contrato entre la empresa suministradora y la Comunidad (por ejemplo: en la Comunidad de Madrid para el suministro de agua entre el Canal de Isabel II y la Comunidad de propietarios).

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Por tanto, todos los suministros que no se puedan individualizar se deben incluir en la cuota comunitaria ya que se consideran un gasto común, por los siguientes motivos:

1.- Es un gasto con cargo a los presupuestos de la Comunidad de Propietarios. Solamente hay un contrato de suministro entre dicha empresa y la Comunidad, ésta paga la factura y, posteriormente, en el recibo de la cuota comunitaria de cada propietario se incluye el consumo. Sobre la lectura del consumo, en algunas Comunidades todos pagan lo mismo independientemente del consumo que realicen, sin embargo en otras Comunidades se contrata con una tercera empresa la instalación de unos contadores destinados a la lectura de lo consumido por cada propietario (que será la cantidad a pagar en dicho recibo.), por ejemplo: el consumo de agua y, a partir del 1 de enero de 2017 el consumo energético.

2.- Es un gasto común y necesario para el adecuado sostenimiento del inmueble, pues si la Comunidad no pagara el recibo correspondiente la empresa dejaría de suministrar el consumo a todo el edificio.

3.- No es un gasto susceptible de individualización por cada propietario por las características físicas y arquitectónicas del edificio.

4.- No es un gasto individual por que cada propietario no puede contratar individualmente el suministro.

Una vez delimitado qué debemos entender por gastos comunes, tenemos que saber quién debe pagar la cuota comunitaria en una vivienda o local arrendado.

Aparte de lo establecido en la LPH, el artículo 20.1 de Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 20.1 establece que “las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario”. Pero esto no significa que el arrendatario se los tenga que pagar directamente a la Comunidad de Propietarios, sino que el arrendador queda obligado a entregar al arrendatario el recibo del pago de la renta mensual (salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario).

Este recibo (o, documento acreditativo que lo sustituya) deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago y, específicamente, la renta en vigor (artículo 17 LAU). Así, por ejemplo, deberá tener los siguientes conceptos:

- Renta  mensual

- Gastos de Comunidad

- Gastos consumo de agua, etc.

Asimismo, es muy importante indicar que la Comunidad de Propietarios carece de acción directa frente a los inquilinos, ya que a estos efectos no están ligados con la Comunidad de Propietarios sino con su arrendador-propietario, en virtud del vínculo personal derivado del contrato de arrendamiento. Es decir, el único responsable ante la Comunidad es el propietario.

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En definitiva, en los supuestos de viviendas o locales arrendados, aunque se haya pactado en el contrato de arrendamiento que dichos gastos sean a cargo del inquilino, el secretario-administrador no puede expedir ni cobrar ningún recibo al inquilino pues el único que está obligado al pago de cuota comunitaria y los gastos comunes es el propietario, tal y como establece la Jurisprudencia y Legislación Española.

Esto es lo correcto y lo que hacemos y debemos hacer los administradores, sin embargo, hay casos en los que aplicamos lo contrario y exigimos el pago a los arrendatarios. Este puede ser un supuesto práctico: viviendas con contrato de arrendamiento en la que las partes pactan que la cuota comunitaria la pague el inquilino y el administrador accede a ello haciendo la remesa mensual en las cuentas corrientes de dichos arrendatarios. Pasado un tiempo contratan a un nuevo administrador y se encuentra con esta situación y el arrendador entra en concurso de acreedores por lo que no se le puede exigir el pago de la cuotas, ¿qué haríais no cobrar las cuotas porque lo correcto es que lo pague el arrendador y éste no las va a pagar dejando sin liquidez y sin servicios a la Comunidad, o seguir cobrando a los arrendatarios? Yo optaría por la segunda opción, más aún cuando los arrendatarios son conscientes de la situación y, en un ejercicio de responsabilidad que les honra, pagan la Comunidad para que teniendo la liquidez necesaria todos los vecinos tengan dichos servicios comunes.

 

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