Las reparaciones urgentes en los elementos comunes de la Comunidad

El artículo 7.1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (en adelante, LPH) establece que “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador”.

Este artículo distingue dos tipos de obras realizadas por el propietario:
- 1er Párrafo: obras ejecutadas en sus elementos privativos
- 2do Párrafo: obras ejecutadas en los elementos comunes

1.- ¿Qué son los elementos comunes?
El artículo 396 Código Civil establece un concepto de elementos comunes: “Los diferentes pisos o locales de un edificio (…) llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute”, y establece una enumeración de elementos que pueden considerarse como comunes, tales como:
- el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas
- elementos estructurales, entre ellos, los pilares, vigas, forjados y muros de carga
- las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores
- el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo
- los ascensores
- las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo
- las servidumbres

Además, el artículo 396 CC in fine establece un “numerus apertus” de lo que podemos entender como elementos comunes al considerar elementos comunes “cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles”.

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2.- Las reparaciones urgentes en elementos comunes
El artículo 7.1.2º párrafo LPH determina el marco jurídico de cada propietario con el resto de la Comunidad, prohibiéndole la realización de obras, innovaciones o reparaciones urgentes y, en el caso de advertir la necesidad de realizar alguna, deberá comunicarlo, sin dilación, al administrador.

Por tanto, ha dos tipos de obras en los elementos comunes:
1.- Las obras de conservación y entretenimiento de la finca que requieren aprobación de la Junta, sea por el régimen de mayorías, bien por acuerdo unánime (en sentido negativo en el artículo 7.1, 2º párrafo)
2.-. Las medidas urgentes o reparaciones extraordinarias a las que hay que atender (por ejemplo: las obras de impermeabilización que puedan provocar la caída del falso techo en la vivienda del propietario afectado, los fallos estructurales, etc.) y se deben realizar por:
1) El Administrador sin necesidad de previo acuerdo en Junta
2) La Junta de Propietarios, tras la comunicación del Administrador.
3) El Presidente de la Comunidad
4) La Autoridad Judicial o Arbitral

3.- ¿Quiénes pueden realizar las obras en los elementos comunes?

1) El Administrador de Fincas. Corresponde al Administrador atender a la conservación y entretenimiento de la casa, incluyendo las reparaciones y medidas urgentes debido a su carácter inmediato, sin necesidad de previo acuerdo en Junta de Propietarios (artículo 20.c LPH).
Y, una vez solucionado, deberá dar inmediata cuenta de ellas al Presidente y la Junta de Propietarios, mediante Junta Extraordinaria, para la aprobación de la obras ejecutadas (artículo 14.c LPH).
2) La Junta de Propietarios. El Administrador puede decidir, en estos casos de urgencia, que la decisión de la reparación urgente sea tomada por los propietarios, en Junta Extraordinaria y Urgente, debido a la gravedad de la reparación, a su elevado coste, etc., y siempre respetando el régimen de mayorías (artículo 14.c LPH).
3) El Presidente de la Comunidad. Con la última modificación de la LPH “tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes. b) Las obras necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal (…)”. Aunque, a tenor del artículo, se entiende que puede convocar la Junta para tomar la decisión junto al resto de propietarios.
4) La Autoridad Judicial o Arbitral. Cuando la Junta no se pusiese de acuerdo sobre las obras a realizar, se podría acudir a los Tribunales de Justicia o Arbitraje. Sin embargo, estamos ante un caso de urgencia y esta opción no es muy viable pues se pueden alargar los plazos (1 mes) y se requiere una solución rápida.

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4.- ¿Qué ocurre cuando ante un supuesto de reparación urgente y, una vez comunicado por el propietario afectado, ni el Administrador, ni la Junta de Propietarios ni el Presidente adoptan medida alguna para solucionarlo?

El artículo 7.1.2ª párrafo no dice nada sobre qué medidas tomar por el propietario afectado o diligente cuando, habiendo advertido a la Comunidad de la necesidad de reparaciones urgentes en un elemento común, se encuentra con que ni el administrador, ni la Junta de Propietarios actúan con la diligencia que requiere el asunto.

Debemos acudir a la Jurisprudencia, que ha establecido que el artículo 7.1.2º párrafo LPH no impide la ejecución de obras por un propietario en un elemento común en los siguientes supuestos:
a) La urgencia por causar importantes molestias a las personas que viven en el piso afectado que se deteriora
b) La previa comunicación a la Comunidad
c) La pasividad del Administrador, Comunidad o Presidente o la Comunidad frente a la diligencia que requiere la urgencia del asunto, por ejemplo: en un lapso de tiempo normal no se convoca una Junta para tratar el tema

En estos casos, si el propietario realiza las obras de carácter urgente se le concede el derecho de repetición, es decir, dicho propietario tendrá derecho a que la Comunidad le abone el coste de las obras realizadas para evitar un enriquecimiento injusto de la Comunidad pues las obras han redundado en beneficio de la Comunidad y con fundamento en la obligación de mantenimiento de los elementos comunes del artículo 10.

Se puede dar otro caso. Un propietario a la vez que realiza obras en su elemento privativo aprovecha para realizar obras en un elemento común sin que se den los supuestos anteriormente citados, por ejemplo: el propietario de la última planta aprovechando una gotera en su techo arregla no sólo la parte afectada sino toda la parte de la cubierta del tejado que corresponde al contorno de su vivienda. Estamos ante una decisión unilateral sin conocimiento del Administrador, Presidente ni consentimiento del resto de propietarios sobre la necesidad de dichas obras. En estos casos, el propietario no tendrá el derecho de repetición.

 

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