Los elementos comunes de una Comunidad de Propietarios

Una finca constituida como propiedad horizontal está formada por viviendas y locales susceptibles de aprovechamiento independiente, atribuyendo al titular de cada uno de ellos dos tipos de derechos:

1.- El derecho singular y exclusivo sobre la vivienda o local.

2.- El derecho de copropiedad, conjunto e inseparable con el resto de copropietarios, sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes que conforman la Comunidad.

 En ocasiones, la ubicación de la vivienda o local determina el uso y disfrute privativo o exclusivo de elementos que, por definición, son comunes. Esta situación puede dar lugar a numerosos conflictos en el ámbito vecinal pues, aunque nunca debe equipararse ese uso a un derecho de propiedad sobre dicho elemento, muchos propietarios actúan como si fueran suyos. Ejemplos típicos:

            – patios de luces habilitados como tendederos

            – azoteas convertidas en terrazas

            – jardines transformados en porches particulares

            – obras ilegales,

            – quién deber reparar dichos elementos comunes, etc.

Concepto. La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (en adelante, LPH) no define que son los elementos comunes de una Comunidad de Propietarios sino que basándonos en el artículo 3 los podemos definir en contraposición al concepto de elementos privativos  como “todos aquellos que no sean el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado”.

El artículo 396 Código Civil establece un concepto de elementos comunes: “Los diferentes pisos o locales de un edificio (…) llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, y establece una enumeración de elementos que pueden considerarse como comunes, tales como:

- el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas

- elementos estructurales, entre ellos, los pilares, vigas, forjados y muros de carga

- las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores

- el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo

- los ascensores

- las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo

- las servidumbres

 Además, el artículo 396 CC in fine establece un “numerus apertus” de lo que podemos entender como elementos comunes al considerar elementos comunes “cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles”.

 Clasificación de los elementos comunes. Podemos establecer dos tipos de clasificaciones.

La primera, según los tipos de elementos:

  1. Elementos físicos, estructurales y constructivos comunes (ejemplo: suelos, pilares, cimientos).
  2. Las instalaciones, conducciones y canalizaciones generales (desagües generales, instalación eléctrica general, …)
  3. Locales y espacios comunitarios
  4. Instalaciones deportivas, piscina, zonas de juego, jardines.

La segunda clasificación, depende de su naturaleza o destino (artículo 396 CC):

1.- Elementos esenciales u originarios. Son aquellos inherentemente unidos al derecho de propiedad sobre elementos privativos e inseparables físicamente del edificio y, por este motivo, nunca pierden este carácter, por ejemplo: elementos estructurales, suelo, canalizaciones, cubiertas, etc.

2.- Elementos por destino o de forma sobrevenida. Son aquellos de utilidad común para todos los propietarios pero que, a su vez, pueden ser susceptibles de división o enajenación para que su uso quede reservado a uno o varios propietarios, hecho éste que tiene que venir reflejado en el Título Constitutivo o, adoptarse un acuerdo al respecto por unaninimidad, por ejemplo: vivienda del conserje, local comunitario, portería, etc.

 El uso privativo de elementos comunes. En ocasiones, el Título Constitutivo otorga a los propietarios de las viviendas de la última planta un acceso directo a la cubierta del edificio y utilizarlas como terraza. Y, a los propietarios de las viviendas o locales de la planta baja que gozan de un acceso directo al patio interior del edificio, el uso y disfrute privativo de dichos elementos comunes.

En otras ocasiones, forman parte de la vivienda o local como elemento privativo.

En los primeros casos, estaremos ante la atribución del uso exclusivo de un elemento común a favor de un propietario. Y, en el segundo caso, ante un autentico derecho real de propiedad.

 El mantenimiento de los elementos comunes de uso privativo. Los propietarios que hagan un uso privativo de estos elementos comunes deben realizar el mantenimiento ordinario derivado de su uso. Sin embargo, el mantenimiento extraordinario deberá ser asumido por la Comunidad, debido a su condición de elementos comunes, salvo que los daños sean imputables al propietario.

 Límites de uso y disposición de los elementos comunes de uso privativo. El propietario que quiera realizar obras en esos elementos comunes de uso privativo deberá solicitar autorización a la Comunidad.

El caso más típico y que provoca más conflictos vecinales es el cerramiento de patios y terrazas. En estos casos, el propietario deberá solicitar la autorización a la Junta que la concederá mediante la adopción del acuerdo por las tres quintas partes de la totalidad de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (artículo 10.3.b LPH). Asimismo, en el caso del cerramiento de los patios, deberán llegar a un acuerdo sobre la devolución de la ropa y objetos que se les puedan caer a los vecinos de las plantas superiores.

 Arrendamiento de los elementos comunes (portería, tejados para empresas de telefonía,…). El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble puede suponer unos ingresos extras para el sostenimiento de los gastos generales de la Comunidad. Con el arrendamiento seguirán manteniendo su carácter de elemento común, no hará falta su desafectación ni tampoco habrá que modificar el Título Constitutivo, y sólo requerirá que se adopte un acuerdo por las tres quintas partes de la totalidad de los propietarios y cuotas de participación (articulo 17.3 LPH).

Desafectación de los elementos comunes. La desafectación se produce cuando un elemento común pierde esa calificación convirtiéndose en elemento privativo.

La desafectación no puede operar respecto de los elementos comunes que por razón de su propia esencia no pueden en ningún supuesto dejar de serlo (suelo, cimentaciones, muros, escaleras,…), sino que se realizará sobre los elementos comunes que lo sean por destino o, de forma sobrevenida (vivienda del conserje, local comunitario, portería,…).

Para esa transformación jurídica de un elemento común en privativo se necesitará la autorización de la Junta de Propietarios por unanimidad, la modificación del Título Constitutivo y, por último, la variación de las cuotas de participación de todos los copropietarios al crearse un elemento privativo más (artículo 17.6 LPH).

 

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2 pensamientos sobre “Los elementos comunes de una Comunidad de Propietarios”

  1. Hola quería saber si una comunidad de propietarios puede alquilar la azotea del edificio sin la total aprobación de todos los vecinos. Gracias

    1. Buenos días.
      No, se necesita aprobarlo en Junta de Propietarios por mayoría de tres quintar partes de propietarios y cuotas. Artículo 17.3 LPH: “Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:3. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
      Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble (…)”.

      Un saludo. Manuel

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