La Impugnación del Título Constitutivo de la Comunidad de Propietarios

Cuando una Comunidad de Propietarios no consigue la modificación del Título Constitutivo porque uno o varios propietarios votan en contra o, porque les beneficia la situación actual o, porque simplemente le cae mal el vecino o los vecinos que lo han solicitado por conflictos de convivencia o rencillas; están utilizando su voto como una especie de derecho de veto, causando un perjuicio abusivo al solicitante o, solicitantes.

En estos casos, si no se llega a conseguir la mayoría requerida establecida en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (en adelante, LPH) según el asunto que se trate, estarán legitimados (siempre que se tengan datos e informes técnicos) para acudir a los Tribunales de Justicia, al procedimiento ordinario(artículo 249.8 Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil) los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto, alegando los siguientes motivos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios. 

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios. 

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho (artículo 18.1 LPH en relación con el artículo 7.2 Código Civil).

En el caso que la impugnación se ejercite por el Presidente en representación de la Comunidad, habrán de ser demandados personalmente todos aquellos propietarios que votaron en contra de la propuesta.

La Jurisprudencia del Tribunal Supremo se ha pronunciado en contra de la regla de unanimidad si es por abuso de derecho o, ejercicio antisocial del mismo:

- STS de 21 de diciembre de 2000: “la falta de unanimidad puede ser suplida judicialmente para evitar supuestos de abuso notorio del derecho: falta de perjuicios a la comunidad y existencias acreditada de perjuicios al comunero solicitante. La intención es evitar que la falta de unanimidad se deba a criterios no fundamentados que determinan el ejercicio abusivo del derecho atribuido en la Ley. La negativa de un vecino o de varios sin que exista motivo razonable o, en perjuicio contra algún copropietarios o la propia comunidad, puede tener la consideración de abuso de derecho o ejercicio antisocial del mismo”.

- STS de 15 de noviembre de 2010: “Se establece como limitación el abuso de derecho, entendido éste como el uso de la norma por parte de la comunidad de propietarios con mala fe y sin que ese derecho de veto suponga ningún beneficio o protección para la comunidad, el propio inmueble o, para algún vecino, y sí un perjuicio para alguno de los copropietarios que solicita la adopción del acuerdo. Este genera efectos negativos y carece de una finalidad seria y razonable, considerándose, pues, abusiva. El uso de la unanimidad ha de ser moderado y congruente, sin que pueda alegarse para denegaciones sin fundamento claro”.

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 Articulo 5 LPH: El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.

Artículo 18 LPH: 1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.

4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.

Artículo 7.2 Código Civil: La ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daño para tercero, dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso.

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