Diferencias entre los Estatutos y el Reglamento de Régimen Interno de una Comunidad de Propietarios

Las normas que rigen la vida y acontecimientos de una Comunidad de Propietarios son de dos tipos:

a) Normas legales

b) Normas de carácter interno, basadas en el principio de autonomía de la voluntad de las partes.

Entre este tipo de normas existen un principio de jerarquía, que el Tribunal  Supremo, en Sentencia del 12 de diciembre de 2011, recordó cual es el orden de las normas por las que se rigen las comunidades de propietarios, declarando que una de las características de la propiedad horizontal es la de estar regida por normas de derecho necesario. Siendo incuestionable que el orden de fuentes normativas por las que ha de regirse la comunidad de propietarios está constituido:

1.- El Título Constitutivo (o, Escritura de División Horizontal)

2.- Los Estatutos de la Comunidad (en caso de existir).

3.- Las disposiciones legales: Código Civil (artículos 392 a 406), Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal; Legislación Inmobiliaria (como la Ley de Arrendamientos Urbanos), la Normativa sobre vivienda y edificación, y la Legislación Laboral y de Seguridad Social.

4.- El Reglamento de Régimen Interior.

 A veces, los propietarios que no están muy familiarizados con la normativa referente a la Comunidad de Propietarios, no distinguen bien qué son los Estatutos de la Comunidad o un Reglamento de Régimen Interno, y que deben regular cada tipo de normas.

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 A continuación, explico las principales diferencias entre ambas normas:

 1.- Por el objeto. Los Estatutos regulan aspectos esenciales de la Comunidad como las reglas de constitución y los derechos, obligaciones y prohibiciones fundamentales en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones (artículo 5, 3º párrafo de la Ley 49/1960, de 21 de Julio, sobre Propiedad Horizontal, en adelante LPH). Y el Reglamento de Régimen Interno se limita a regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios comunes (articulo 6 LPH).

2.- Jerarquía Normativa. Los Estatutos están por encima del Reglamento de Régimen Interno (ocupando éstos la última posición en la “pirámide normativa”), no pudiendo contradecir, suplantar o modificar lo dispuesto por la Ley, Título Constitutivo y los Estatutos. Es decir, cualquier norma reglamentaria que excediera los límites establecidos en los Estatutos serían nulas, sin valor ni efectividad jurídica (por ejemplo: regular las cuotas de participación en un Reglamento). Además, el artículo 18.1.a) LPH establece que: “Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos: a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios”.

 3.- Votación, en Junta de Propietarios, para su aprobación o modificación. Los Estatutos para su aprobación o modificación requieren:

- La regla de la unanimidad (del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación) para su aprobación y para la modificación de las cuotas de participación y la desafectación de un elemento común (artículo 17.6 LPH).

- La mayoría establecida para su modificación en los supuestos contemplados en los artículos 10 y 17 LPH.

 Y, el Reglamento de Régimen Interno para su aprobación y modificación, se requiere:

- En primera convocatoria, por mayoría total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

- En segunda convocatoria, por mayoría de los asistentes que, a su vez, representen más de la mitad de las cuotas de participación.

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 4.- Inscripción en el Registro de la Propiedad. Cuando se aprueban o modifican los Estatutos en una Comunidad de Propietarios, normalmente se inscriben en el Registro de la Propiedad al que pertenece el edificio. De esta manera los Estatutos adquieren su condición de documento público, y con dicha inscripción se consiguen las siguientes finalidades:

  1. Estén a disposición de todo el mundo que los quiera conocer
  2. Sean conocidos por terceros (por ejemplo: una persona que quiera comprar o alquilar un local para instalar un negocio determinado, puede saber si existe alguna prohibición para su instalación acudiendo al Registro de la Propiedad).
  3. Su cumplimiento será obligatorio, tanto para los actuales propietarios como para los futuros compradores de pisos y locales.

En cambio, el Reglamento de Régimen Interno no es un documento público firmado y autorizado por un Notario, ni tampoco un documento público de carácter judicial, simplemente se trata de un documento privado, aprobado en Junta de Propietarios, por lo que no se puede inscribir en el Registro de la Propiedad de donde radique el edificio. Una vez aprobado  o modificado basta con que conste en el Libro de Actas de la Comunidad, se publique en el Tablón de Anuncios de la Comunidad y se envíe una copia a cada propietario.

Se puede dar el caso que los Estatutos no se inscriban en inscriban en el Registro de la Propiedad al que pertenece el edificio. Los Estatutos tendrán la condición de documento privado, firmado por todos los propietarios, que:

  1. Estará a disposición, única y exclusivamente, de la Comunidad de Propietarios.
  2. No será conocidos por terceras personas.
  3. Su cumplimiento será obligatorio única y exclusivamente para los propietarios que lo aprobaron, los posteriores propietarios no estarán obligados a su cumplimiento.

 5.- Otorgamiento. La creación de los Estatutos puede darse en dos momentos:

1.- Originaria: cuando los edificios son de nueva construcción, el promotor o propietarios del edificio es el encargado de realizarlos y suelen estar incorporados al Título Constitutivo.

Además, el promotor o propietario está obligado a proporcionárselos a los compradores de los pisos y locales, quedando constancia en la escritura de compraventa del conocimiento de los Estatutos de la Comunidad. Asimismo, están obligados a su cumplimiento.

2.- Sobrevenida: se realiza en un momento posterior, por todos los propietarios de la finca, tendrán que ser aprobados por unanimidad e inscritos en el Registro de la Propiedad de donde radique la finca.

El Reglamento de Régimen Interno lo puede elaborar el promotor o propietario del edificio, pero no es lo usual. Normalmente, al inicio las Comunidades de Propietarios no tienen ningún Reglamento de Régimen Interno ya sea de carácter general, para la utilización de la piscina, del garaje, de las pistas deportivas, etc., sino que a medida que surgen los problemas o necesidades, los propietarios lo elaboran y aprueban en Junta. Y, posteriormente, se van añadiendo aquellas normas cuando las necesidades de la Comunidad así lo aconsejen, en aras de unas buenas relaciones de vecindad y convivencia.

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Por último, ambos tipos de normas tienen una semejanza: están reguladas por la Ley de Propiedad Horizontal y ninguna de las dos tiene la condición de obligatoria, sino que dependen del principio de autonomía de la voluntad de la Comunidad.

 

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 Artículo 5, 3º párrafo LPH: El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

 Artículo 6 LPH: Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.

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