La modificación de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios

Una Comunidad de Propietarios puede decidir modificar los Estatutos de la Comunidad que rige parte del funcionamiento de la misma para solucionar alguna anomalía o, para adaptarla a la situación legal vigente en ese momento.

 El proceso para la modificación de los Estatutos es un proceso largo y complicado que deberá culminar, para que tenga efectos jurídicos frente a terceros, con su inscripción en el Registro de la Propiedad del lugar donde radique la finca.

La modificación de los Estatutos está sometida, como criterio general, al criterio de la unanimidad, tanto de propietarios como de cuotas de participación.

Sin embargo, la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, por la que se modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (en adelante, LPH), ha derogado en numerosos supuestos la unanimidad, facilitando la adopción de acuerdos de la Junta de Propietarios para la realización de obras necesarias para la conservación del edificio y de otro tipo, aunque conlleven la modificación de los Estatutos.

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Las excepciones al criterio general de la unanimidad son las siguientes:

- Artículo 10.1 LPH. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

c) La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.

d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario (…).

e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.

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- Artículo 10.3.b) LPH. Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, para:

a) la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes.

b) el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio.

c) la disminución de su superficie por segregación de alguna parte.

d) la construcción de nuevas plantas.

e) cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio.

f) el cerramiento de las terrazas.

g) la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética.

h) la modificación de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio (…).

- Artículo 17.2 LPH. Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas: 2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación (…).

- Artículo 17.3 LPH. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En éste último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en dicho apartado

La regla de la unanimidad (del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación) se aplicará al resto de supuestos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título Constitutivo o, en los Estatutos de la Comunidad (artículo 17.6 LPH), como los siguientes:

            – la modificación de las cuotas de participación

            – la desafectación de un elemento común

El proceso de aprobación de la modificación tiene varias fases:

1.- Realizar un estudio de los motivos que justifiquen la modificación del Título Constitutivo y el beneficio que obtendrá la Comunidad.

2.- Convocar una Junta Extraordinaria para tratar este asunto (es recomendable que, debido a la complejidad del tema, sea el único asunto a tratar) y proceder a su votación dejando muy claro el resultado de la votación. Además, se habrá de identificar a los propietarios que votaron en contra.

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¿Cómo se computan los votos favorables para alcanzar las mayorías necesarias? Para la obtención de la unanimidad (o, de las mayorías requeridas en cada caso necesario) ya no es necesario que asistan los propietarios a la Junta de Propietarios, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.1.h) LPH, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de Secretario de la Comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción (artículo 17.8 LPH). Con dos excepciones:

1.- Los supuestos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votada expresamente en la Junta a favor del acuerdo.

2.- Los supuestos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo.

¿Qué debemos entender por “una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes”? El Secretario de la Junta notificará el acuerdo adoptado al propietario ausente en el domicilio en España facilitado por éste, a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la Comunidad donde esté ubicado su piso o local.

Si fuese imposible practicarla en el lugar prevenido se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la Comunidad, o en el lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de Secretario de la Comunidad, con el visto bueno del Presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales (artículo 9.1.h).

Si no se llega a conseguir la mayoría requerida establecida en la LPH según el asunto que se trate, cabe la posibilidad que el Presidente, en nombre de la Comunidad, demande judicialmente a cada uno de los propietarios que votaron en contra, alegando los motivos del artículo 18.1 LPH. Se iniciará un proceso judicial en el que los propietarios deberán defender su postura ante un juez que, finalmente, será el que decida.

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