Como vecino de una Comunidad de Propietarios, ¿puedo realizar cualquier tipo de obra en mi piso o local?

El artículo 7.1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal(en adelante, LPH) establece que “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador

 Este artículo distingue dos tipos de obras realizadas por el propietario:

- 1er Párrafo: obras ejecutadas en sus elementos privativos

- 2do Párrafo: obras ejecutadas en los elementos comunes

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Este artículo determina el marco jurídico de cada propietario con respecto a su elemento privativo, y de éste con el resto de la Comunidad facultándose al propietario para que, en el libre desarrollo de su derecho de propiedad, pueda realizar las obras o modificaciones de sus elementos pero sin que supongan menoscabo o alteración de los elementos comunes o de los de otro propietario y; todo ello, en relación a la seguridad, la estructura y la configuración o estado exterior del inmueble. En otro caso, dichas obras tendrán la consideración de ilegales.

 Derecho del Propietario

El artículo 7.1.1er párrafo LPH establece el derecho de cada propietario, de un piso o local, a modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones y sus servicios.

Se ha de partir del principio básico que todo titular tiene plena libertad de realizar, en el libre desarrollo de su derecho de propiedad, las obras o modificaciones en sus elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios, sin que éstos supongan menoscabo o alteración de la seguridad, estructura general, configuración o estado exteriores del edificio; o, perjudiquen los derechos de otro propietario.

En el caso contrario, si se realizaran estas obras o modificaciones afectando a los elementos comunes o, la propiedad de otro vecino, sin la pertinente autorización (como veremos más adelante) se podrían considerar ilegales.

 ¿Qué entendemos por elemento privativo?

El articulo 396 Código Civil los define físicamente como “los diferentes pisos o locales de un edificio susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada”.

El artículo 3 apartado a) LPH lo define como “el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparente o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario”.

Y, el artículo 3, último párrafo LPH: “Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad”.

Por tanto, los derechos dominicales de un propietario terminan allí donde su superficie se acaba, por ser colindante con otro elemento privativo o, un elemento común.

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 Obligaciones del Propietario

El normal desenvolvimiento y necesaria armonía de la convivencia comporta, impone y exige la necesidad de frenar toda iniciativa particular para toda clase de obras que puedan repercutir, no ya en elementos comunes sino también en los individuales de cada propietario.

Así se ha pronunciado la Jurisprudencia del Tribunal Supremo: “El propietario sólo puede modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso o local si no menoscaba o altera la seguridad del edificio, su estructura general, configuración o estado exteriores ni perjudica los derechos de otros propietarios, mientras que, en el resto del inmueble no puede efectuar alteración alguna, salvo que lo consientan todos los demás dueños, dado que se entiende que ello afecta al título constitutivo y debe someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo, que no es otro que el de exigencia de unanimidad” (STS de 06/11/1996).

Se distinguen dos tipos de obras en los elementos privativos:

1.- Las obras o modificaciones que no necesitan autorización de la Junta de Propietarios. Son todas aquellas obras que no alteran ni afectan a elementos comunes o a la seguridad del edificio, así como no perjudiquen a otros vecinos. Por ejemplo: derribar o construir tabiques o paredes para disminuir, ampliar o distribuir el espacio de otra manera, pintar paredes, reparaciones ordinarias, etc.

La LPH, en su artículo 7.1.1er párrafo,  establece tres tipos de obligaciones, dos de carácter material y uno formal:

a) Que no se menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores: el perjudicado es la Comunidad de Propietarios. En numerosos casos la Jurisprudencia ha declarado ilícitas las obras realizadas en partes privativas del edificio por sobrepasar los límites del artículo 7 y afectar a elementos comunes.

b) Que no perjudique los derechos de otro propietario: cabe que el/los perjudicado/s, que son quienes ostentan dicha facultad, autoricen una obra en la privativa de otro copropietario que, en caso de no afectar a elementos comunes y no sobrepasar los otros límites establecidos en este artículo 7.1, habrá de considerarse plenamente lícita.

c) Que se de cuenta de tales obras previamente a quien represente a la Comunidad: basta comunicar la realización de las mismas al Presidente de la Comunidad. Sólo se refiere a un mero aviso, cuyo incumplimiento por el propietario no lleva aparejada ninguna consecuencia jurídica. Este aviso que debe hacer el propietario no significa que requiere permiso alguno para la ejecución de las obras y, por tanto, tampoco requerirá que la Junta de Propietarios le autorice su realización. Lo que pretende la Ley, con este aviso previo a la acometida de las obras, es que la Comunidad tenga conocimiento del alcance de las mismas, para poder vigilar y controlar que aquellas no sobrepasen los límites que impone el citado precepto.

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2.- Las obras o modificaciones que necesitan autorización de la Junta de Propietarios y la mayoría requerida en la LPH. Son las que afectan, de alguna manera al edificio, a sus elementos comunes o, a los derechos de otro/s propietario/s del inmueble. Por ejemplo: la instalación del aire acondicionado en la fachada, cerramiento y acristalamiento de terrazas o balcones, colocación de publicidad o letreros, etc.

Si se realizan obras en elementos comunes o se altera la configuración del edificio, la única posibilidad legal y segura de poder llevarse a cabo es mediante acuerdo comunitario en Junta de Propietarios.

Las obras en el elemento privativo puede suponer una fuente de conflictos con la Comunidad cuando dichas obras pueden afectar a elementos comunes, pues el propietario puede que intente hacer todo lo posible para eludir el preceptivo acuerdo de la Junta (que no siempre es sencillo de conseguir).

Si los propietarios muestran su desacuerdo, la obra no se podrá llevar a cabo. En el supuesto de que no se pida la autorización a la Comunidad y un particular o un grupo de vecinos decida hacer las modificaciones sin consenso, cualquier propietario puede impugnar la obra, aunque ya esté concluida. Si los Tribunales dan la razón a los demandantes, podrán obligar al infractor a que la vivienda o local vuelva a su estado originario y a pagar de su bolsillo las obras que se tengan que llevar a cabo para tal fin.

El artículo 10.3 LPH establece los supuestos en los que se debe solicitar autorización: “(…) cuando así se haya solicitado por el propietario y, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación:

- la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes

- el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio

- la disminución de su superficie por segregación de alguna parte

- la construcción de nuevas plantas en el edificio

- cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio

- el cerramiento de las terrazas

- la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética

- la modificación de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio”.

Asimismo, en estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, determinará la indemnización por daños y perjuicios que les corresponda a esos propietarios afectados.

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Supuestos de Abuso de Derecho por parte de la Junta de Propietarios

Cuando se realizan obras en un piso o local, y sabiendo el propietario que las obras pueden originar problemas en la Comunidad, tiene dos opciones (como hemos mencionado anteriormente):

1.- Solicitar autorización a la Junta de Propietarios (es decir, por los procedimientos legales)

2.- No solicitar la autorización a la Junta de Propietarios (para evitar que se la denieguen, por  motivos de urgencia, desconocimiento,…)

1.- Solicitar autorización a la Junta de Propietarios

La decisión de la Junta pueden ser dos: otorgar o denegar las obras o modificaciones del solicitante en su piso o local. Incluso, cabe una tercera opción, por omisión, que no se convocara Junta de Propietarios o, aún convocándose no se incluyera dicho punto en el Orden del Día (omitiendo la pretensión del solicitante).

En el caso que se denieguen la realización de dichas obras o modificaciones, podrían dar lugar a la concurrencia de abuso de derecho por parte de la Junta, porque:

- la coexistencia previa y admitida (expresa o tácitamente) de otras obras, construcciones o cerramientos similares y, que tiene su fundamento en la evitación de agravios comparativos, resultados injustos y desconectados del espíritu de los artículos 3.1 y 7 Código Civil.

- la existencia de una patente desproporción entre la solicitud de la obra y la decisión de la Junta, siendo ésta irracional, sin que le cause ningún beneficio y, además, perjudique al solicitante.

2.- No solicitar autorización a la Junta de Propietarios

Cuando un/os propietario/s realizan las obras o modificaciones sin autorización, cualquier propietario afectado o la Comunidad pueden impugnar la obra aunque ya esté concluida. Y, si los Tribunales dan la razón al/ a los demandante/s, obligarían al infractor a que la vivienda o local vuelva a su estado originario y costear las obras que se tengan que llevar a cabo para tal fin.

Sin embargo, se podrían dar casos de abuso de derecho por parte de la Comunidad con la aprobación bien de prohibir las obras cuya ejecución interesa al copropietario o, bien de solicitar judicialmente el derribo y/o retirada de la construcción u obra ejecutada, ejemplos:

  1. Actuación contraria a los propios actos de la Comunidad y trato discriminatorio de la Comunidad para con uno de los propietarios respecto de otras obras e intervenciones en elementos comunes. Se quiebra el principio de igualdad al no exigirse al resto de los copropietarios la retirada de sus obras. Por ejemplo: los demandados han instalado el aire acondicionado en la fachada sin consentimiento de la Comunidad y el edificio carece de estética pues hay instalada varias antenas parabólicas, cerramientos de balcones o terrazas, instalación de toldos de varios colores, todos ellos sin permiso de la Comunidad.
  2. El ejercicio selectivo de la acción abunda en el abuso de derecho y en la mala fe. Por ejemplo: cuando se quiere denunciar a un local por ruidos pero al contiguo, que tiene la misma actividad, no se le denuncia.
  3. La irrelevancia de la obra por su escasa dimensión y efectos inocuos. Por ejemplo: cuando se instala una salida de humos afectando mínimamente a la estructura y configuración del edificio y no afecta a ningún vecino del inmueble.
  4. La realización de obras por razones técnicas de salubridad y seguridad. Por ejemplo: cuando en una casa contigua se renuevan las instalaciones por otras modernas teniendo que pasar por un muro de carga que no afecta a la seguridad del edificio.
  5. No se debe impedir el uso racional y solidario de los elementos comunes siempre que no impida el uso de los demás propietarios, siendo un disfrute en condiciones de igualdad para todos los cotitulares.

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Licencia Municipal

Cuando los trabajos a llevar a cabo, en un piso o local, suponen modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro, deberán contar con la autorización de la Junta de Propietarios (como hemos explicado anteriormente) y una licencia municipal de obras (previo pago de las tasas correspondientes).

Aunque cada Ayuntamiento tiene una normativa diferente, generalmente hay que rellenar una solicitud, copia del acta de la Junta en la que se aprueba la obra o modificación y un pequeño proyecto o descripción de lo que se va a realizar y, con esa solicitud ya se puede realizar.

Sin embargo, cabe la posibilidad que el Ayuntamiento no autorice la obra alegando que perjudica a terceros desde el punto de vista de la seguridad, que no cumple las ordenanzas municipales, etc.

Esto es muy importante: la Jurisprudencia del TS ha dejado claramente explicado que primeramente hay que obtener el acuerdo comunitario de la Junta, ya que haber obtenido la licencia municipal no vincula a la Comunidad de Propietarios.

 

5 pensamientos sobre “Como vecino de una Comunidad de Propietarios, ¿puedo realizar cualquier tipo de obra en mi piso o local?”

  1. El presidente y un vecino de mi urbanización han pintado la fachada de toda la urbanización sin pedir permiso a los propietarios y cobrando 1400€ más aparte la pintura que debo hacer en este caso ?
    La administradora nuestra me dice que es mantenimiento y que puede hacerlo el presidente . yo le he dicho que eso lo debería de llevar a una asamblea para que los propietarios decidanos si la obra la hace un profesional o si quiere ahorrarse dinero que lo pueda hacer el Pressi pero siempre con una votación de propietarios espero que me podáis ayudar gracias

    1. Buenos días Raúl,
      como administrador, en las comunidades que gestiono, cuando se va a realizar una obra o un contrato de mantenimiento se llevan a junta de propietarios varios presupuestos para que se apruebe, así los propietarios tienen conocimiento del elegido y de su coste; a no ser que sea una obra urgente, que una vez realizada igualmente hay que dar cuenta a la Junta.

      Un saludo. Manuel.

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