El Contenido de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios

La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (en adelante, LPH) no establece un modelo de Estatutos de la Comunidad de Propietarios, sino que deja muy abierta las posibilidades dependiendo su elaboración de las características de cada una de las Comunidades.
 El artículo 5.3º párrafo establece que “El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo”.

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 En otros artículos de la LPH se mencionan diversos aspectos que se podrían regular en los Estatutos, entre ellos los siguientes:
 – Artículo 6: “Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior (…)”. Es decir, los Estatutos será referencia del Reglamento para la regulación de los detalles de convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes.
 - Artículo 7.2: “Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.
 - Artículo 13.1: “Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes: a) La Junta de propietarios. b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes. c) El secretario. d) El administrador. En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores”. Los Estatutos pueden establecer otros órganos de gobierno distintos de los enumerados (por ejemplo: los complejos inmobiliarios privados).
 - Articulo 13.5: “Las funciones del Secretario y del Administrador serán ejercidas por el Presidente de la Comunidad, salvo que los Estatutos o la Junta de Propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia”.

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 - Artículo 13.7: “Salvo que los Estatutos de la Comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año”. Los Estatutos pueden establecer un plazo superior al año.
 - Artículo 13.8: “Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos”.
 - Artículo 14.d) y 17.6: “Corresponde a la Junta de propietarios: d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior”.  “Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo (17), que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación”.

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 En las Comunidades de Propietarios, en relación a la elaboración de los Estatutos, se pueden dar tres situaciones:
1.- Los que tengan unos Estatutos confeccionados teniendo en cuenta las características, servicios, gastos necesidades, prohibiciones,… de cada finca.
2.- Los que se limitan a transcribir los preceptos de la LPH.
3.- Aquellos que no tienen Estatutos.
 En la práctica, el contenido de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios podría ser el siguiente:
Capítulo I. Disposiciones Generales
- Constitución
- Objeto
- Miembros
- Duración
- Domicilio
Capítulo II. Elementos Comunes y Privativos
- Elementos Comunes
- Modificación de los elementos comunes
- Elementos Privativos
- Limitaciones en los elementos privativos
- Las Cuotas de Participación
- Variación de las cuotas de participación

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Capítulo III. Finalidades
- Objeto de la Comunidad
- Titularidad del Departamento (piso o local)
- Derechos de los Propietarios
- Obligaciones de los Propietarios
- Prohibiciones de los Propietarios
- Ubicación de la instalación del aire acondicionado
- Arrendamientos de los Departamentos
Capítulo IV. Régimen Económico
- Obligaciones económicas de los Propietarios
- Fondo de Reserva
- Gastos y cargos de la Finca
- Cuenta corriente
- Seguro de la Comunidad
- Servicio y Mantenimiento del/ de los ascensor/es
- Otros servicios y mantenimiento por parte de la Comunidad
- Responsabilidad frente a terceros
Capítulo V. Órganos de Gobierno
- Órganos de Gobierno
- La Junta de Propietarios
- El Presidente
- El Vicepresidente
- El Secretario-Administrador
- El Consejo de Administración
Capítulo VI. Convocatoria y Acuerdos de la Junta
- Régimen de sesiones
- Convocatoria de las Juntas
- Asistencia a la Junta de Propietarios
- Adopción y validez de los acuerdos
- Documentación de las Juntas

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Capítulo VII. Modificaciones en los Departamentos o, en sus elementos
- División, agregación y segregación
- Modificación de los elementos comunes
Capítulo VIII. Disolución de la Comunidad
- Disolución
Capítulo IX. Juzgados y Tribunales
- Sumisión Territorial
 
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