OTORGAMIENTO E INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DEL TÍTULO CONSTITUTIVO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

El Título Constitutivo (o, Escritura de División Horizontal) de la Comunidad es otorgado por el promotor o propietario de la finca mediante la escritura pública notarial que formaliza una propiedad horizontal.

 En un primer momento, antes de realizar el Título Constitutivo, se debe otorgar la Escritura de Obra Nueva aunque, normalmente, se suelen realizar a la vez. Por tanto, tenemos dos escrituras:

 1.- La Escritura de Obra Nueva: en la que se declaran las características y datos del bloque, bloques, urbanización, etc., como una sola finca.

2.- La Escritura de División Horizontal o, Título Constitutivo: por la que la finca se divide en los diferentes pisos y locales adquiriendo cada uno de ellos singularidad propia. Además, se describen los diferentes elementos comunes, linderos, servidumbres, etc.

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 Por tanto, en este Título Constitutivo se describirán:

 – Primero: cada uno de los departamentos que conforman la finca, como viviendas, locales, plazas de garaje, trasteros, etc., que adquieren individualidad jurídica (ya que anteriormente no eran más que una parte de la finca)

- Segundo: los diferentes elementos comunes, linderos, servidumbres, etc.

 De la singularidad de los diferentes departamentos se derivan dos consecuencias:

1.- Cada uno de éstos están sometidos al régimen especifico de la propiedad horizontal, es decir, a la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal y al artículo 396 Código Civil (artículos 2 y 5 LPH).

2.- El promotor o propietario ya puede vender los diferentes departamentos que conforman la propiedad horizontal. Y, en su caso, distribuir la responsabilidad hipotecaria sobre cada uno de ellos.

 Posteriormente al otorgamiento del Título Constitutivo, se debe inscribir en el Registro de la Propiedad de donde radique la finca adquiriendo, de esta manera, eficacia frente a terceros (eficacia “erga omnes”) y seguridad jurídica.

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 ¿Qué ocurre si no se inscribe el Titulo Constitutivo en el Registro de la Propiedad?

Como hemos dicho anteriormente, el Título Constitutivo (o, Escritura de División Horizontal) es un documento público, firmado y autorizado por un Notario, que da fe de su contenido y que faculta para que dicha escritura sea inscrita en el Registro de la Propiedad de donde radique el edificio.

 La elaboración y registro del Título Constitutivo pueden realizarlo el promotor o propietario único de un inmueble, con la finalidad de vender los diferentes pisos o locales (por cierto, única forma que tiene el comprador de solicitar una hipoteca, que sí es obligaría inscribir).

 La inscripción de dicho Título en el Registro de la Propiedad ofrece todas las garantías que ofrece la legislación hipotecaria (principio de publicidad, fe registral, tracto sucesivo,…): “quien tiene inscrito un derecho tiene la posesión del inmueble sobre el que recae”.         

 Sin embargo, la inscripción registral tiene carácter voluntario, por lo que el promotor o propietario puede decidir no realizarla por diferentes motivos (por ejemplo: la no intención de vender los pisos y locales).

 En cualquier caso, y a efectos de propiedad horizontal, sí se ha otorgado la escritura pública notarial pero no se inscribe, por el promotor o propietario, en el Registro de la Propiedad correspondiente no significa que no se le aplique a la Comunidad de Propietarios la normativa de la propiedad horizontal. El artículo 2 b) LPH establece que será de aplicación la Ley de Propiedad Horizontal “a las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el articulo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.

 Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros”.

 Por tanto, la Ley de Propiedad Horizontal no sólo se aplica a las comunidades que se han inscrito en el Registro de la Propiedad, sino también a las que no hubiesen otorgado el Título Constitutivo de la propiedad horizontal o, a aquellas que lo tienen pero no lo han inscrito.

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 Artículo relacionado:

http://blog.suadministradordefincas.es/2015/01/08/que-es-el-titulo-constitutivo-de-la-comunidad-de-propietarios/

 

 Artículo 5 LPH:” El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble expresará las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos; tales como garaje, buhardilla o sótano.

En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponda a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución”

2 pensamientos sobre “OTORGAMIENTO E INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DEL TÍTULO CONSTITUTIVO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS”

  1. Hola, en mi comunidad hay un trastero que no está inscrito en el registro de la propiedad y el uso y disfrute lo tiene un vecino hace más de 15 años sin pagar nada, mi pregunta es, que puede hacer la comunidad y aquín se le atribuye la propiedad o el uso, gracias.

    1. Buenas tardes. En primer lugar habría que ver si se aprobó en Junta realizar dicho trastero, si lo pagó esa persona y se le concedió su uso durante un tiempo o, simplemente, como lo usa él se cree que es suyo. Si en Junta se le ha concedido su uso, deberá ser por un tiempo determinado, en caso contrario es nulo. Como me temo que no habrá nada de eso, el trastero está en una zona común y, por tanto, pertenece a todos los propietarios según su cuota de participación. Y, por último, hablen con su administrador para poder legalizarlo (mediante su inscripción en el Registro de la Propiedad) y recalcular las cuotas de los propietarios. Un saludo. Manuel.

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