El cambio de Administrador de Fincas

(Tras varios años desde que publiqué este post en mi primer blog me he visto en la obligación de actualizarlo. Tengo que reconocer que es uno de los primeros artículos que realicé cuando empezaba en esta profesión de administrador de fincas, que me costó muchas horas de estudio y lecturas pero, a cambio, es uno de los más visitados de mi blog y por el que me hacen más preguntas y consultas)

Cuando una Comunidad de Propietarios no está satisfecha con la labor realizada por el Administrador de Fincas o, quiere conocer otras posibilidades y ofertas del mercado; significa que han perdido la confianza en él.

La Junta de Propietarios puede realizar el cambio de administrador de la Comunidad; siempre y cuando respeten lo pactado en el “Contrato de mandato y arrendamiento de servicios de administración de una Comunidad de propietarios”, siguiendo el procedimiento y los plazos pertinentes, tal y como establece el artículo 14.a) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (en adelante, LPH).

Sin embargo, al querer realizar el cambio de administrador suelen surgir varias dudas que, en muchos casos, hace que la Comunidad desista de dicho cambio, aunque estén disconformes con la gestión realizada. 

Entre las preguntas más frecuentes que se hacen los miembros una Junta de Propietarios a la hora de proceder a la elección de un nuevo administrador podríamos destacar las siguientes:

Si quiere cambiar de administración de fincas nos puede solicitar presupuesto (actualmente nuestra zona de influencia es Madrid, Arroyomolinos, Fuenlabrada, Getafe, Leganés, Móstoles, Alcorcón, Parla, Seseña e Illescas): 

http://www.suadministradordefincas.es/presupuestos/

  • ¿Cómo puede aprobar la Junta de Propietarios el cambio de administrador de fincas?    

Hay que convocar una Junta General Extraordinaria, competencia que le corresponde al Presidente de la Comunidad o, al 25% de los copropietarios cuyas cuotas representen, a su vez, el 25% de las cuotas de participación (artículo 16.1 LPH), donde se notifique expresamente como punto del Orden del Día: “el cambio de administrador de fincas”.

El Presidente (o, el 25% de los copropietarios) comunicará al administrador que formalice la convocatoria. Pero, se puede dar el caso que el administrador, al conocer el asunto a tratar, se negara o dilatara la realización de la convocatoria (incurriendo en responsabilidad profesional), por lo que el Presidente tendrá que convocarla directamente, solicitándole al administrador el pertinente listado de propietarios, domicilios y morosos.

Es muy importante no convocar al actual administrador, aunque realice las funciones de Secretario de la Junta, para que así los copropietarios puedan opinar y decidir libremente, en ausencia de cualquier presión o prejuicio.

El acuerdo será válido por mayoría simple, al ser un acto de mera administración (artículo 17.7 LPH):

- En primera convocatoria, el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

- En segunda convocatoria, el voto de la mayoría de los asistentes, siempre que éstos representen, a su vez, más de la mitad de las cuotas de los presentes.

Terminada la reunión se cerrará el acta con las firmas del Presidente y del Secretario o, dentro de los diez días naturales siguientes. Desde el cierre del acta los acuerdos serán ejecutivos (artículo 19.3 LPH). Y, una vez transcurridos treinta días, plazo establecido para que los ausentes a la Junta puedan manifestar su oposición al acuerdo adoptado, será válido de pleno derecho (artículo 18.3 LPH).

Si quiere cambiar de administración de fincas nos puede solicitar presupuesto (Actualmente nuestra zona de influencia es Madrid, Arroyomolinos, Fuenlabrada, Getafe, Leganés, Móstoles, Alcorcón, Parla, Seseña e Illescas): 

http://www.suadministradordefincas.es/presupuestos/

  • Una vez aprobado en Junta, ¿qué puede hacer la Junta si está en vigor un “Contrato de mandato y arrendamiento de servicios” suscrito entre la Comunidad y el administrador?

Hay que respetar el periodo de vigencia del contrato, ateniéndose a lo establecido en el mismo respecto a la duración que, normalmente, será de un año, renovado tácitamente por periodos de esa misma duración. Por lo que si la Junta decide dar por terminado el contrato antes de la fecha de finalización del plazo, habrá que indemnizar al administrador saliente con las cantidades no percibidas por su gestión hasta el término.

Y, ¿sí la resolución del contrato es por “justa causa”?

En primer lugar debemos saber qué se entienda por justa causa[1], deben concurrir motivos objetivos, debidamente probados que justifiquen la rescisión del contrato como, por ejemplo:

- el grave y reiterado incumplimiento por el administrador de sus obligaciones

- el retraso en la entrega de las cuentas

- el notorio desorden de la contabilidad y la documentación de la Comunidad

- la apropiación indebida de fondos

- la existencia de negligencia profesional en su tarea de asesoramiento a la Comunidad

- la existencia de deudas elevadas que no se saldaron conforme a plan alguno

- los problemas en la contratación de servicios esenciales

- la desidia en el ejercicio de sus deberes profesionales.

La Jurisprudencia suele rechazar que el cese del administrador pueda fundamentarse exclusivamente en la mera desconfianza por su gestión económica, problemas personales o descontento general.

Como conclusión: si la resolución del contrato es por “justa causa” no habrá que indemnizar al administrador saliente por el tiempo que le falte de prestación de servicios hasta la terminación del contrato.

En caso contrario, ¿qué puede hacer la Junta si no hay en vigor ningún “Contrato de mandato y arrendamiento de servicios” suscrito entre la Comunidad y el administrador?

En el caso de no haber ningún contrato se debe comunicar por escrito y de modo fehaciente al administrador saliente, con un plazo mínimo de un mes de antelación, que reunidos los propietarios en Junta General Extraordinaria han decidido prescindir de sus servicios a partir de una fecha concreta.

Resumiendo, hay que cumplir el plazo mínimo de un mes para comunicar para prescindir de los servicios del administrador saliente:

- en el caso que haya un contrato de mandato, con un mes de antelación a la fecha de vencimiento.

- en el caso que no haya contrato de mandato y arrendamiento de servicios, se le comunica por escrito y fehacientemente con un mes de antelación su cese de funciones a partir de una fecha concreta.

Si quiere cambiar de administración de fincas nos puede solicitar presupuesto (Actualmente nuestra zona de influencia es Madrid, Arroyomolinos, Fuenlabrada, Getafe, Leganés, Móstoles, Alcorcón, Parla, Seseña e Illescas): 

http://www.suadministradordefincas.es/presupuestos/

  • Una vez aprobado en Junta, ¿cómo se comunica al actual administrador la decisión de prescindir de sus servicios? 

Una vez decidida en Junta General Extraordinaria el cambio del administrador hay que comunicarle al saliente la decisión tomada (con los plazos y formalidades explicadas más arriba).

Se puede dar el caso que el administrador se niegue a recibir la decisión tomada en la Junta (pues le afecta negativamente), por lo que habrá que comunicárselo por escrito y fehacientemente. Asimismo, el Presidente le requerirá el Libro de Actas para incorporar lo decidido en la Junta y que el administrador saliente se niega a realizar.

  • ¿Cómo se realiza la entrega de la documentación, por parte del administrador saliente, a la Comunidad de Propietarios?

El artículo 20.e) LPH establece la obligación del administrador de custodiar la documentación de la Comunidad y ponerla a disposición de los titulares (es decir, los copropietarios). Por ello, ante el cese de sus funciones, como no es titular ni dueño de esa documentación, deberá entregarla a la Comunidad.

“El depositario legal de la documentación de una Comunidad es el administrador y, por lo tanto, es el representante legal de la Comunidad o, en su caso, el nuevo administrador, quienes tienen que ir al despacho profesional del administrador cesado a retirar dicha documentación previa petición de día y hora. La retirada de la documentación deberá realizarse ordenadamente y con redacción de los documentos que se entregan debidamente relacionados, escrito que se firmará por quien entrega (administrador saliente) y el receptor (Presidente de la Comunidad o, Administrador entrante). Esta entrega así formalizada no está establecida por Ley, pero es práctica de buen profesional y aconsejable en toda entrega documental” (Asesoría CAF Madrid).

En cuanto a los plazos de entrega me remito a lo establecido por el CAF Madrid en el Acuerdo aprobado por la Comisión de Unificación de Criterios Profesionales y nueva LPH en la reunión celebrada el 19 de noviembre de 2015 y, posteriormente, ratificados por la Junta de Gobierno en su reunión de 16 de diciembre de 2015:

“Una vez que el administrador conoce su cese, bien el día de la junta o bien el día que recibe la notificación del acuerdo adoptado al efecto, a partir del día siguiente comienzan a contar los plazos para entregar la documentación a la Comunidad. En relación a los plazos para la efectiva entrega de la documentación son los siguientes:

- Un primer plazo de 10 días desde la efectividad de la remoción o renuncia para la entrega de toda aquella documentación que sea necesaria para garantizar la gestión diaria y seguridad jurídica del cliente, así como el cumplimiento de las obligaciones periódicas(criterio colegial).

- Un segundo plazo de 45 días para la entrega del resto de la documentación al cierre contable (art. 34.2.l de los Estatutos del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid).

En la entrega de la documentación, deberá realizar una relación detallada que deberá ser firmada con un recibí del Presidente.

De forma enunciativa, dentro del plazo de los 10 días deberá entregarse la siguiente documentación:

1.- Listado de propiedades, coeficientes, propietarios, teléfonos, direcciones y forma de pago de los recibos, con especificación de las domiciliaciones bancarias.

2.- Listado de las últimas cuotas emitidas, con indicación de posibles modificaciones o emisión de otras de carácter extraordinario. Debe indicarse el mes.

3.- Fotocopia legible de la última nómina de los empleados. Debe indicarse el mes.

4.- Fotocopia legible de los últimos seguros sociales pagados. Debe indicarse el mes.

5.- Tarjeta de Identificación Fiscal y etiquetas.

6.- Contrato de la cuenta corriente de la Comunidad, con indicación de la cantidad, entidad bancaria a la que pertenecen y la numeración de los cheques.

7.- Entrega de los talonarios y/o pagarés, con indicación de la cantidad, entidad bancaria a la que pertenecen y la numeración de los cheques.

8.- Listado de proveedores incluyendo, al menos, el teléfono de contacto.

9.- Contratos de las pólizas de seguro que se tuvieran contratadas, con indicación del próximo vencimiento, así como del teléfono de asistencia si se tuviera contratada esta cobertura.

10.- El Libro de Actas en curso, indicando ante quien está legalizado, numeración de las hojas y última acta transcrita en el mismo.

11.- Copia de los estatutos si hubiere y de la División Horizontal si se dispusiere de la misma.

12.- Copia de la última liquidación efectuada de los recibos que se pagan en finca. Debe indicarse el mes.

13.- Sello de la Comunidad.

Dentro del plazo de los 45 días deberá completarse la entrega del resto de la documentación (enunciativamente):

1.- Fotocopia del documento de la 1ª entrega.

2.- Fotocopia del anterior documento de entrega y recepción definitiva, si se dispusiera.

3.- Libros de Actas anteriores al que está en vigor, con indicación del número.

4.- Contratos de mantenimiento de elementos o servicios comunes, con indicación del servicio, empresa y fecha de entrada en vigor.

5.- Contratos de suministros de agua, luz, gas, gasóleo, etc… con indicación de las empresas suministradores y la fecha de suscripción.

6.- Contratos de alquiler de elementos comunes, con indicación de la zona alquilada, arrendatario y vencimiento.

7.- Contrato para la realización de tratamientos por cuenta de terceros conforme LOPDCP.

8.- Licencias de actividad y funcionamiento de las instalaciones, con indicación de la instalación y fecha.

9.- Últimas revisiones o inspecciones periódicas reglamentarias, con indicación de la instalación, organismo de control y fecha de la revisión o inspección.

10.- Alta del cliente en la Seguridad Social y Libro de Visitas.

11.- Contratos de trabajo del personal, con indicación del empleado y tipo de contrato.

12.- Histórico de los últimos cinco años de los Seguros Sociales (TC1 y TC2).

13.- Expediente de personal: altas, bajas, instrucciones de trabajo, jubilaciones de empleados, documento de adhesión a una Mutua Laboral, etc…

14.- Evaluación de riesgos laborales y plan de prevención.

15.- Alta censal en la Agencia Tributaria.

16.- Histórico de las liquidaciones de IRPF e IVA de los cuatro últimos años.

17.- Expedientes de grandes obras o renovaciones totales de elementos o instalaciones comunes, con indicación de la instalación y fecha de la ejecución.

18.- Expediente de procedimientos judiciales, con indicación si están en vigor o finalizados.

19.- Registro de correspondencia.

20.- Soporte contable de los últimos cinco ejercicios cerrados.

21.- Soporte contable del ejercicio o ejercicios en curso.

22.- Liquidaciones de los recibos que se pagan en finca o despacho de la Administración del ejercicio o ejercicios en curso.

23.- Relación detallada de los recibos pendientes de pago al día del cese o efectividad de la renuncia.

24.- Informe contable del último ejercicio aprobado por el cliente, con inclusión de los recibos pendientes de pago y de los saldos por propiedad si los hubiere.

25.- Estado contable del ejercicio en curso a la fecha del cese o efectividad de la renuncia, con liquidación de saldos si el cliente lo efectúa al cierre de cada ejercicio.

26.- Conciliación de la cuenta de bancos con el cierre contable a la fecha del cese o efectividad de la renuncia.

27.- Soportes contables posteriores a la fecha del cese o efectividad de la renuncia.

28.- ID Mandatos.

29.- Observaciones.

El traspaso de la documentación se realizará en el despacho del administrador saliente o en el lugar que libremente acuerden las partes.

No obstante, en el pacto contractual rige la libre voluntad de las partes, incluso en los plazos de entrega/recepción de documentos.

Con independencia de los plazos que sean de aplicación, la entrega de la documentación deber estar siempre presidida por el principio de la buena fe de forma que el administrador saliente no retrase ni dificulte intencionadamente dicha entrega”.

Si quiere cambiar de administración de fincas nos puede solicitar presupuesto (Actualmente nuestra zona de influencia es Madrid, Arroyomolinos, Fuenlabrada, Getafe, Leganés, Móstoles, Alcorcón, Parla, Seseña e Illescas): 

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  • ¿Qué ocurre si el administrador saliente se niega a entregar las cuentas?

El administrador saliente tiene la obligación de devolver la documentación a la Comunidad de propietarios, pues “el administrador de fincas es un profesional encargado por la Comunidad de realizar determinadas prestaciones, conforme al artículo 20 LPH, pero no es titular de ninguna documentación de la finca y, en consecuencia, cuando es destituido de su cargo, debe entregar toda la que obra en su poder, tanto la general como la particular, entre la que se incluyen los datos de los propietarios y la domiciliación bancaria” (Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, de 6 de octubre de 2004).

El administrador entrante reflejará en un acta que “por esta causa, toma posesión de su cargo sin poder conocer el estado de las cuentas”.

Se puede dar el caso, contemplado anteriormente, que el administrador saliente no entregue la documentación hasta que no sea indemnizado. En esta situación, la Comunidad tiene dos opciones: acudir a la vía civil o, lo más rápido y eficaz, acudir a la vía penal por una falta o delito de coacciones (artículo 172 Código Penal), por la actividad intimidatoria del administrador saliente ya que, aunque no hay violencia física, si que hay coacción que impide a los copropietarios actuar según su voluntad. Habrá que solicitar al juez cautelarmente la devolución de la documentación, pues al administrador saliente no le sirven para nada excepto para su comportamiento coactivo originando un perjuicio a la Comunidad de propietarios.

“Si te ha gustado este articulo, ayúdanos a que otras personas lo conozcan. Muchas gracias”

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[1] Revista Colegio Administradores de Fincas de Madrid. Octubre 2011. Artículo del profesor de la Universidad Rey Juan Carlos, D. Jesús Flores Rodriguez

31 pensamientos sobre “El cambio de Administrador de Fincas”

    1. Buenas tardes, por mayoría simple de los asistentes a la Junta. Artículo 17.7 LPH: “Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes”.

  1. Hola. Gracias por su artículo, aporta mucha información interesante.
    En la comunidad en la que vivo queremos cambiar de administrador. El contrato dice que se renueva anualmente, salvo que alguna de las partes notifiquen su deseo de no renovar antes de tres meses previos al vencimiento.
    ¿Tres meses de preaviso es lo habitual?
    ¿No resulta un poco abusivo?
    ¿Podríamos avisar del cese con tres meses de preaviso, pero respecto a otro momento que no sea el de la renovación del contrato?
    muchas gracias.
    Jesús.

    1. Buenas tardes Jesús,

      Los tres meses no es lo habitual pero es legal (Artículo 1255 Código Civil: “Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público”).
      Cuanto más tiempo de preaviso más difícil cancelar.
      Y, no, tiene que ser tres meses antes de fecha de vencimiento.
      Muchas gracias.

      Un saludo. Manuel.

  2. Me ha resultado útil. ¿Cuál es el plazo para exigir cuentas al administrador y devolución de dinero que tenga de los recibos de cuotas, de agua u otros, así como del dinero de caja? Gracias

    1. Buenos días Dª. Isabel,

      El artículo 16.1 establece que hay que realizar anualmente una Junta Ordinaria para aprobar los presupuestos y las cuentas. Es decir, como mínimo, una vez al año. Por cierto, ¿no les pasa los balances trimestrales a cada propietario? Entiendo que ni mensuales, trimestrales,…
      Yo tengo como norma no tener dinero de las Comunidades, los recibos se domicilian y las cuotas se pagan por remesa o, a la cuenta corriente de la Comunidad. Por tanto, ¿cuándo tiene que devolver el dinero de la Comunidad, que obra en su poder y no es suyo? Ayer ya fue tarde.

      Un saludo. Manuel.

  3. Buenos días:
    ¿Puede considerarse justificable la revocación de poderes y cese del administrador por los siguientes motivos?:
    En revisión de las cuentas como presidenta me percaté de que hay propiedades a las que no les cursa recibo. Hace más de dos meses que le envié email pidiendo que lo subsanara y sigue sin cursarlos.
    En el libro de actas, éstas no aparecen firmadas por los presidentes.
    No hay contratos de prestación de servicios porque se realizan con personas de las cuales sólo una está de alta de autónomo. Les paga en efectivo y no se les exige factura de los materiales.
    Han comprado una máquina para limpiar sin acuerdo en acta.
    No me han estado enviando las cuentas mensualmente.
    Han realizado cesiones de las zonas comunes para negocio de las que no constan ingresos ni acuerdos de permiso por nuestra parte. No me quieren facilitar dichos contratos.
    Les solicité presupuestos de servicios y han tardado 3 meses en avisar a empresas.
    Les solicito que convoque reunión y al mes y medio tengo que imponerle fecha para su realización porque no la convocaba.
    ¿Es justificable cesarlo? Son válidas las fotocopias del libro de actas, justificantes de emails con las peticiones, y fotocopias de los recibís en base a los cuales pagan?
    Queremos cesarlo sin nada, y en cada bloque las reuniones las hace en una fecha distinta. Así que le van a quedar meses en alguno de ellos para el año.
    Muchas gracias anticipadas por la respuesta, y gracias a todos aquellos que hacen las cosas bien.
    Un saludo.

    1. Buenos días Silvia,
      Sí, es justificable la resolución del contrato anticipadamente (sin ningún tipo de indemnización), tanto en las subcomunidades como en la Mancomunidad. Y, además, les debe entregar toda la documentación que explico en el post. Un saludo. Manuel.

  4. Hola, tenemos en el orden del día en la Junta ordinaria renovación o cese de la administradora ya q hay desavenencias y nos surgen algunas dudas.
    Ella está haciendo campaña entre algunos vecinos que le son simpatizantes y nos preguntamos si pueden darle el voto, para q los represente y vote por ellos.
    Mientras se vota ese punto tiene q estar presente por ley? Puede votarse a ella misma?
    La votación debe ser pública? O podemos hacerla secreta. Más q nada porque hay muchos vecinos que tienen miedo a votar su cese y no quieren que esté presente ni votar y que ella lo sepa.
    No queremos enfrentarnos a este momento desagradable sin saber cuáles son nuestros derechos y cuáles los suyos. Si ella nos dice q algo es así tendremos q callarnos por desconocimiento de la ley.
    Gracias

    1. Buenos días Alma, en relación a sus dudas:

      – Sí, el artículo 15.1 LPH permite que le Secretario-Administrador sea representante de uno o varios propietarios.
      – Claro, hecha la Ley hecha…, si es representante tiene que estar presente en la votación para reflejar el voto de su/s representado/s. Otra cosa, es si esta actitud es correcta moralmente, legalmente sí lo es.
      – Bien, me parece que no hay que tener miedo de nadie y menos de una persona contratada por la Comunidad, los propietarios. Y, es imposible la votación secreta, por una cuestión muy sencilla en las Juntas de Propietarios la votaciones se hacen por doble mayoría de cuotas de participación y de personas, por ello en toda votación hay que saber qué personas han votado en favor o en contra o, se han abstenido.

      Mucha suerte.

      Un saludo. Manuel.

      1. Muchísimas gracias por su respuesta. Es cierto q nadie debe tenerle miedo pero lleva 10 años en la comunidad y todos los presidentes en este tiempo le han seguido la corriente y no le han cuestionado nada para evitar las discusiones. Este último año el presidente ha sido “su sombra” y claro, las cosas cambian. Le ha cuestionado cada uno de los presupuestos “carisimos” q presenta y ha usado su tiempo libre para buscar otros ahorrando a la comunidad hasta 4000€ cuando ella en la junta de año pasado pedia subir las cuotas. Es muy raro el tema de las subcontratas q ella siempre ofrece, presupuestos desorbitados…hemos perdido la confianza y ella le ha visto las orejas al lobo y está como gato panza arriba.

  5. En nuestro edificio, el Administrador se ha aliado con un propietario que compró un departamento anexo al que ya poseia.Se comenzó una obra para unir los dos departamentos y el Administrador se ha convertido en contratista de la obra, situación que para mi opinión entra en conflicto de intereses.Lo mas grave es que han cerrado una de las puertas de entrada de los departamentos.Es decir ha sido alterado el pasillo, y donde habia 4 puertas ahora hay 3 puertas.Independientemente que la obra se ha dilatado 4 meses con las consecuentes molestias para los vecinos.En el mes de Marzo, se convocó la J.G.O. y en ese momento el Administrador no se molestó en informar a los copropietarios del Edificio de esa situación. Es decir, este señor, ha permitido alterar la fisonomia de zonas comunes como es el pasillo,ha realizado una obra sin convocar permiso a la Comunidad, y finalmente,se convirtió en Jefe de Obra por cuenta de un propietario.
    ¿No es una situación anormal, y permitiría la Junta Extraordinaria para despedirle sin indenmización?Muchas gracias por su atención.

  6. Buenos dias:

    El Administrador ha recibido la notificación por Burofax de su cese el 7 de julio pero de momento no nos ha entregado la Documentación. Creemos que en los 10 primeros días debe hacer entrega de la Documentación necesaria para que continúe el buen funcionamiento de la Comunidad

    ¿Es cierto?

    Saludos y gracias

    1. Buenos días, según Acuerdo del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, hay un primer plazo de 10 días desde la efectividad de la remoción o renuncia para la entrega de toda aquella documentación que sea necesaria para garantizar la gestión diaria y seguridad jurídica del cliente, así como el cumplimiento de las obligaciones periódicas. Si no la entregan en dicho plazo, pónganse en contacto, si está colegiado, con el Colegio correspondiente para que tengan conocimiento y tomen las medidas pertinentes.

      Gracias. Un saludo. Manuel.

  7. Buenos dias:
    En mi comunidad algunos vecinos hemos perdido la confianza en el administrador. Proximamente tenemos junta extraordinaria y he solicitado su cambio en el orden del dia y tambien solicito que no este presente en las deliberaciones y en la votacion. Sin embargo el Presidente dice que no se puede ausentar ya que tiene tambien el cargo de secretario. Mi pregunta es: Podria ejercer de secretario el presidente o cualquiera de los 4 vocales que cuenta la comunidad? Quien ademas podria ejercer de secretario? Es cierto que no lo podemos obligar a que se ausente en ese punto por ser el secretario?

    1. buenos días,

      la función del Secretario las puede realizar el Presidente, es un órgano facultativo Lo normal es ausentarse durante la deliberación de los propietarios y, una vez, hayan votado que entre de nuevo el secretario-administrador para comunicarle la decisión. Es decir, se le puede decir que se ausente durante la deliberación del punto (o, de la Junta).
      Un saludo. Manuel.

  8. Buenos días:

    En el día de ayer, se celebró Junta extraordiaria. Hasta ahí todo bien. El caso que se aprobaron los puntos del día sin ningún tipo de problema. Pero para el caso de los cargos, en concreto del administrador, salió empate a 11 votos y 4 abstenciones. Nos dijo, que seguía en el cargo otro año más sin más. Una vez consultada la Ley, veo que va en función de los coeficientes de los votantes. ¿ Podríais sacarme de dudas al respecto ? O se tiene que celebrar una nueva Junta de vecinos para que nos aclare …

    1. buenas tardes Sr. Medina,

      Para el cambio de administrador se necesita la mayoría simple tanto de cuotas como de propietarios.
      Me temo que en este caso podría tener la de cuotas o coeficientes pero no de propietarios. (como digo en el post: En primera convocatoria, el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.- En segunda convocatoria, el voto de la mayoría de los asistentes, siempre que éstos representen, a su vez, más de la mitad de las cuotas de los presentes.)

      Un saludo. Manuel.

    1. Buenas tardes,

      En primer lugar, comprobar si hay contrato con el administrador e indemnización por resolución anticipada de contrato para reclamárselo. En caso contrario, no habría derecho a indemnización.
      Y, en segundo lugar, buscar un nuevo adminitrador/a para que recepcione toda la documentación de la Comunidad y continuar con la “vida normal y cotidiana” de la Comunidad.

      Un saludo. Manuel.

  9. Muy buen articulo, felicidades, me parece un articulo de 10
    Voy a rizar el rizo con su permiso.
    Mi edificio pertenece a una Mancomunidad de 14 edificios y el administrador de mi comunidad ha cambiado un cerradura de una puerta que da acceso al garaje y otra que da acceso a la calle. Ambas son desde un parque que , según él, son de la Mancomunidad.
    Mi pregunta es: ¿puede cambiar ambas cerraduras sin haberlo consensuado con la comunidad o mancomunidad?
    Como nos enteramos los propietarios de un edificio de como se ha procedido al cambio y quienes han tomado esa decisión.

    Según el administrador se ha procedido al cambio por un consenso entre los presidentes. ¿Esto es legal?

    Sin embargo, para una grieta, por filtración de aguas desde la azotea a un alto, ha realizado reunión, cuando entiendo que era urgente su reparación y se podría haber ocasionado mayor daño.

    Muchas gracias por su ayuda

    1. Buenos días Sr. González,

      En primer lugar, habría que ver los Estatutos por si hay algún órgano comunitario formado por los Presidentes de cada uno de los 14 portales y, en caso afirmativo, qué competencias o funciones tiene atribuidas dicho “Comité de Presidentes”. En caso contrario, tendría que haber informado al Presidente de la Mancomunidad. Y, en ambos casos, comunicárselo a los Presidentes de cada portal y, éstos al resto de los vecinos, principalmente, a los vecinos más afectados. Pero, ¿por qué ha cambiado las cerraduras? ¿no sería más fácil haber puesto una cerradura nueva con la misma llaves para no causar molestias a los vecinos, sobre todos en una Mancomunidad grande, de muchos propietarios?
      Si se ha hecho por consenso de los Presidentes, éstos tendrían que haber convocado una Junta de cada Subcomunidad para aprobarlo o denegarlo. Y, tras la votación, según el resultado proceder al cambio.

      En cuanto a las obras de urgencia (artículo 7.1 LPH) se puede tomar la decisión y, posteriormente, en cuanto se pueda, convocar una Junta Extraordinaria para dar cumplida cuenta a los vecinos.

      Muchas gracias.

      Un saludo. Manuel.

  10. Muchas gracias Don Manuel, por su respuesta. La verdad que fue muy rápida y muy concisa.
    Me gustaría hacerle una nueva pregunta.
    Una vez finalizado el ciclo anual del administrador, este debe de convocar la reunión ordinaria donde uno de los puntos a tratar es la renovación de cargos.
    En mi caso esta reunión es en el mes de diciembre y siempre a mediados. Hasta la fecha no ha convocado esta reunión y mucho me temo que por la fecha en la que nos encontramos ya no se realizara hasta el mes de enero como mínimo.

    ¿Qué sucede en este caso? El que no esta respetando los plazos es el administrador. Se puede rescindir el contrato ya que este no ha respetado dichos plazos o estamos ante una renovación de cargos de forma automática? El presidente sigue siendo el mismo y ya nos a comunicado a varios que su mandato a concluido, aunque este sigue ejerciendo como tal.

    Muchas gracias nuevamente por su contestación.

  11. Hola, buenas tardes,

    En nuestra Comunidad estamos en pleno cambio de administrador. Aprobamos en Junta Extraordinaria su no renovación, ya que pensabamos que las renovaciones se producían en Junta Ordinaria junto con el resto de cargos de la directiva.

    Bien, estudiando su contrato confirmamos esta premisa con el Colegio de Administradores que nos comunica que efectivamente no procede ninguna indemnización… Procedemos a la comunicarle por escrito su fin de contrato y como respuesta nos reclama los honorarios hasta el fin de su contrato anual “renovado” en función de la fecha en la que se firmó inicialmente…

    Ante el caso de que no haya más remedio que indemnizarle, ¿se le puede comunicar que se le prorroga el contrato hasta que cumpla el año?

    Muchas gracias por su ayuda

    1. Buenas tardes D. Alejandro,

      Si tiene que indemnizarles por el resto del año, en el contrato de rescisión de contrato se debe añadir la cantidad de la indemnización y el día en el que deja de prestar sus servicios.
      Si no quieren indemnizarle y que cumpla su año de contrato tendrán que comunicarle que en Junta (por sus comentarios entiendo que Extraordinaria) han decidido no renovarle, que incluya el acta de la Junta en el Libro de Actas y, si aún así no se da por enterado, que les firme una carta firmada por el Presidente de la rescisión de su contrato a vencimiento y, si todavía, no se da por enterado, envíenle un burofax.

      Gracias.

      Un saludo. Manuel.

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