¿Qué son los Estatutos de la Comunidad de Propietarios?

Las normas que rigen la vida y acontecimientos de una Comunidad de Propietarios son de dos tipos:

- en primer lugar, están las normas legales

- y, en segundo lugar, las normas de carácter interno, basadas en la Escritura de la finca y, regidas por el principio de autonomía de la voluntad de las partes

 Entre este tipo de normas existen un principio de jerarquía, que el Tribunal  Supremo, en Sentencia del 12 de diciembre de 2011, se encargó de establecer cuál es el orden de las normas por las que se rigen las Comunidades de Propietarios, declarando que “una de las características de la propiedad horizontal es la de estar regida por normas de derecho necesario. Siendo incuestionable que el orden de fuentes normativas por las que ha de regirse la comunidad de propietarios está constituido:

1.- El Título Constitutivo (o, Escritura de División Horizontal)

2.- Los Estatutos (en caso de existir).

3.- Las disposiciones sobre la comunidad de bienes recogidas en el Código Civil (artículos 392 a 406).

            La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (en adelante, LPH) deja ciertas cuestiones a la voluntad de los propietarios de la Comunidad de Propietarios (consignado en el artículo 1.255 del Código Civil), como pueden ser: la aprobación de los Estatutos de la Comunidad, el establecimiento de un reparto de gastos diferente al de las cuotas de participación establecido en el Título Constitutivo, la exoneración de determinados gastos a ciertos propietarios etc. Sin embargo, otras de sus normas son de carácter imperativo, prevaleciendo sobre la voluntad de los propietarios, como: la existencia del Título Constitutivo, la obligación de contribuir a los gastos comunes o generales o, la necesaria unanimidad para la modificación de las cuotas de participación.

            Asimismo, hay que tener en cuenta la Legislación Inmobiliaria (como la Ley de Arrendamientos Urbanos), la Normativa sobre vivienda y edificación, la Legislación Laboral y de Seguridad Social.

4.- El Reglamento de Régimen Interior”.

El Preámbulo de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal prevé que la Junta de Propietarios pueda aprobar unos Estatutos al afirmar que “La LPH (…) admite que, por obra de la voluntad, se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de derecho necesario, claramente deducibles de los mismos términos de la Ley, De ahí que la formulación de Estatutos no resultará indispensable, si bien podrán éstos cumplir la función de desarrollar la ordenación legal y adecuarla a las concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones”.

Posteriormente, en el articulado el artículo 5, tercer párrafo establece que “El Título (Constitutivo) podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad”.

De ambas definiciones podemos establecer las características de los Estatutos de la Comunidad:

 1.- Carácter voluntario, no obligatorio. La LPH da entrada al principio de autonomía de la voluntad en dos momentos:

Primero. Por el promotor o propietario de la finca antes de iniciar la venta de pisos y locales, formando parte del Título Constitutivo.

Segundo. En un momento posterior, por los propietarios. En este caso, normalmente, la convivencia no será pacífica y con esta aprobación se resolverá el problema.

Por lo tanto, la Ley no dice que sea necesario tenerlos. Es más, muchas Comunidades no lo tienen, otras lo tienen y no saben de su existencia y, otras tienen unos pocos artículos que son una transcripción de la LPH. Y, en estos casos, las Comunidades no tienen ningún problema en la vida normal y cotidiana.

 2.- Sometimiento a la Ley de Propiedad Horizontal. Los Estatutos no podrán contradecir las normas de derecho necesario, como la Ley de Propiedad Horizontal.

 3.- El contenido de los Estatutos complementa a la LPH y el Título Constitutivo. Los Estatutos son un conjunto de normas complementarias y de menor rango que complementan al Título Constitutivo y a la LPH. Estas normas establecerán el uso y destino de los diferentes pisos y locales, como de los servicios e instalaciones comunes de que esté dotada la Comunidad, los gastos para su mantenimiento, la administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones. De esta forma, se subordina el derecho de propiedad a los intereses comunes, para establecer una convivencia pacífica.

 4.- La inscripción en el Registro de la Propiedad. Los Estatutos deberán ser inscritos en el Registro de la Propiedad de donde radique la Comunidad para que obliguen a los propietarios y sus posteriores compradores, herederos, inquilinos y ocupantes de los pisos y locales. En caso contrario, solo obligarán a los propietarios que lo aprobaron. Por tanto, los Estatutos podrán otorgarse en la correspondiente escritura pública notarial y su posterior inscripción el Registro de la Propiedad o, realizarse en documento privado recogido en el Libro de Actas.

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