Las Subcomunidades dentro de una Comunidad de Propietarios

1.- CONCEPTO

En la propiedad horizontal se puede constituir, con respecto a determinados propietarios del edificio o urbanización privada, una comunidad subordinada y dependiente de la comunidad de propietarios principal respecto de los elementos comunes pero, a su vez, independiente respecto a la gestión de sus elementos y servicios propios.

Las subcomunidades son “aquellas que resultan cuando, de acuerdo con los dispuesto en el Título Constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica” (artículo 2.d) LPH). De este concepto se desprenden los siguientes requisitos:

a)    Varios propietarios disponen de unos elementos o servicios comunes, que son distintos de los demás propietarios del edificio o, urbanización privada.

b)    Colindancia física de los elementos privativos que por estar en una/s misma/s planta/s cuando se trata de un edificio o, por ser un edificio independiente dentro de una urbanización privada, les dota de una cierta unidad y, a su vez, independencia funcional y/o económica respecto a resto.

c)    Y, por este motivo, les permite el uso y disfrute de sus elementos privativos, de modo exclusivo, sin que el resto de propietarios puedan acceder a ellos.

Las subcomunidades suelen darse en dos tipos de edificaciones:

1.- En las urbanizaciones privadas (complejos inmobiliarios privados), constituidas como agrupación de comunidades. En estos casos coexisten una comunidad principal (encargada de los elementos comunes de la urbanización) y tantas subcomunidades como fincas haya (encargadas de gestionar sus elementos o servicios comunes e independientes).

2.- En un mismo edificio. Existirá una comunidad principal (encargada de los elementos comunes del edificio) y tantas subcomunidades de distintos niveles en función de las características individuales e independientes de cada planta, por ejemplo: una para las viviendas, otra para el garaje, otra para las dedicadas a oficinas (o, negocios), otra para las dedicadas a comercio, etc.

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2.- CONSTITUCIÓN Y NORMATIVA DE LA COMUNIDAD

2.1. Constitución.

Las subcomunidades pueden constituirse a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el artículo 5.2 LPH:

 – Originariamente: por otorgamiento del promotor, en tanto que propietario único, en el momento de realizar la Escritura de División de Horizontal. El propietario/promotor optará en el Título Constitutivo por crear una comunidad principal (describiendo los elementos privativos y los elementos comunes), así como, tantas subcomunidades como fincas haya o distintos destinos tengan las plantas del edificio.

 – Sobrevenida: cuando el Título Constitutivo no establece nada sobre la posibilidad de constituir la/s subcomunidad/es hay que modificarlo. En este caso, deben reunir los siguientes requisitos:

- acuerdo favorable y unánime de todos los propietarios.

- la constitución de la subcomunidad debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad para que tenga existencia legal y pueda surtir todos sus efectos vinculando a terceros.

2.2. Normativa.

Las subcomunidades están sometidas a la LPH (artículo 2.d): “·Esta Ley será de aplicación a las subcomunidades , entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional y económica”) , al artículo 396 Código Civil, y a sus normas internas (Título Constitutivo, Estatutos y Reglamento de Régimen Interno) que no podrán estar en contradicción con las normas legales.

Los Estatutos son fundamentales ya que recogen las normas que, junto al Título Constitutivo, rigen el complejo inmobiliario. Entre sus clausulas es frecuente encontrar las siguientes:

1º) La determinación de los órganos de gestión y representación del complejo y sus subcomunidades.

2º) La distinción entre los elementos comunes de la urbanización y los elementos comunes de cada subcomunidad. Esto es importante en orden a determinar quién puede modificarlos, si los órganos de la comunidad principal o si bastará los de la subcomunidad.

3º) El establecimiento de la cláusula que permita realizar segregaciones, agrupaciones y divisiones de los locales, siempre que no se altere la estructura del edificio ni su seguridad.

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 3.- LOS ÓRGANOS DE GOBIERNO

La Comunidad de Propietarios tiene como órgano de gobierno la Junta de Propietarios (artículo 13.1.a) LPH), donde se toman las decisiones que afectan a la Comunidad. Así, corresponde a la Junta de Propietarios (artículo 14 LPH):

a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.

b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.

c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).

d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.

e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

La Junta de Propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o, lo pida la cuarta parte de los propietarios o, un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación (artículo 16.1 LPH).

La Junta de Propietarios debe nombrar al Presidente, que será siempre un propietario (articulo 13.1.b) y 2 LPH). La Comunidad de Propietarios no tiene personalidad jurídica, por lo que el Presidente ostentará la representación legal de la Comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten (artículo 13.3 LPH).

El Presidente suele ser auxiliado por la figura, no obligatoria, de uno o varios Vicepresidentes, dependiendo del número de propietarios (artículo 13.1.b) LPH). Sus funciones son sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios (artículo 13.4 LPH).

La otra figura que apoya al Presidente es la del Secretario y/o Administrador (artículo 13.1. c) y d) LPH), encargado del Libro de Actas y expedición de certificados. Estas funciones las puede desempeñar el mismo Presidente, salvo que los Estatutos o la Junta de propietarios, por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia. Asimismo, los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente. El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.(artículo 13. 5 y 6 LPH).

Además, hay que tener en cuenta las siguientes especialidades de los órganos de gobierno de la Comunidad principal (artículo 24.3 LPH):

a) La Junta de Propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.

b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayoría cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación. La cuota de participación de la subcomunidad será la que se tendrá en consideración para obtener en su caso, la mayoría necesaria.

c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.

d) La subcomunidad podrá impugnar los acuerdos de la comunidad principal.

La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad principal únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrán menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades (artículo 24.3, último párrafo), las subcomunidades.

Para el control de la posible invasión de competencias de la subcomunidad y de la comunidad principal, deberían notificarse recíprocamente los acuerdos que adoptaran en sus respectivas Juntas, estando legitimadas cada una de ellas para impugnarla judicialmente.

En cuanto a las subcomunidades, sus órganos de gobierno son los mismos que una Comunidad de Propietarios para poder adoptar acuerdos sobre los elementos y servicios comunes que le son exclusivos, así como adoptar la decisión que el Presidente tomará en la Junta de Propietarios de la comunidad principal.

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 4.- LA CUOTA DE PARTICIPACIÓN Y EL FONDO DE RESERVA

El título constitutivo debe establecer dos cuotas de participación:

1.- Una por cada piso o local dentro de su propia subcomunidad.

2.- Otra por cada subcomunidad integrante del complejo inmobiliario privado.

En cuanto al fondo de reserva, salvo acuerdo en contrario de la Junta de Propietarios, no será aplicable a la comunidad principal lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva (artículo 24.3.c) LPH). Sí, en cambio, lo deberán dotar cada subcomunidad, al funcionar y ser una comunidad de propietarios

Será aplicable la responsabilidad solidaria de los propietarios respecto de las deudad de su (sub)comunidad. Y, a su vez, esto/s de las deudas de la comunidad principal, a tenor de lo dispuestos en el artículo 22 LPH: “1. La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho. 2. Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento a que se refiere el apartado anterior. Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo las costas causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le corresponda”.

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 5.- EXTINCIÓN

La Comunidad de propietarios se extingue (artículo 23 LPH):

1. Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del cincuenta por ciento del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.

2. Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.

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9 pensamientos sobre “Las Subcomunidades dentro de una Comunidad de Propietarios”

  1. mi caso es un piso que se encuentra en un edificio y que en su dia fue la vivienda de la portera. se escrituro a nombre de cada propietario de las viviendas del Inmueble. yo vendi mi vivienda y sin sin comentarme nada constituyen una subcomunidad .desconociendo el estado de cuentas, ni presidente ni nada. yo pense que es
    doceava parte del piso pasaba al comprador de mi vivienda como siempre ha pasado. que puedo hacer cuando yo no he dado mi aprobaciõn?

    1. Buenas tardes, de su comentario me surgen varias dudas. ¿para que constituyeron una subcomunidad, para la gestión del piso que era de la portería?. Por otro lado, para crear una subcomunidad debe ser por unanimidad en Junta de Propietarios, ¿a Usted no la convocaron ni asistió a dicha Junta? Y, en caso de no asistir ¿le comunicaron la decisión y resultado de la votación? Y, por último, la subcomunidad está formada por los propietarios actuales de los pisos y/o locales.

  2. ¿Qué pasa si no se obtiene la unanimidad requerida de la Comunidad Principal, para constituir los propietarios del garaje una subcomunidad de garajes? ¿Con que CIF contratarian en tal caso los propietarios del garaje los sumnistros y servicios particulares de dicho garaje? ¿Quién es el responsable en tal caso ante las compañías suministradoras? ¿Tienen los propietarios del garaje alguna otra alternativa para obtener el CIF?

    1. Buenas tardes. Si no obtienen la unanimidad no puenden constituir la subcomunidad y a los propietarios les quedaría acudir a lo dispuesto en el artículo 18 Ley Propiedad Horizontal, tanto para alegar como el procedimiento judicial. No tendrían CIF ni podrían inscribir en el Registro de la Propiedad correspondiente. La responsable y quien puede contratar es la Comunidad de Propietarios vigente a la que perteneza el garaje según el Título Constitutivo.

  3. Buenos días, vivo en un edificio compuesto por tres subcomunidades de viviendas asimétricas , que comparten los ascensores con la subcomunidad de garajes, los estatutos no dicen nada del reparto de gasto de ascensores. En su opinión como debería repartir el gasto entre subcomunidades que comparten un gasto que afecta a dos o más, sin afectar a todas ellas.
    Gracias

    1. Buenas tardes. En su caso lo correcto es que cada subcomunidad pague los servicios (individuales o con otras subcomunidades) de los que hace uso, y no debería haber ningún problema entre las subcomunidades para aprobar este criterio. El problema puede surgir si una de las tres subcomunidades se beneficiara de las demás y evitara la modificación de los Estatutos en Junta de Propietarios, en ese caso habría que acudir al procedimiento judicial establecido en el artículo 18 LPH. Un saludo. Manuel.

  4. buenas tardes,

    Tras acordar el cambio de administrador tienen que buscar uno y que les asesore en este caso. De todos modos, si ha leído mi post sobre el cambio de administrador de fincas digo: “En la práctica cotidiana nos podemos encontrar con dos situaciones:
    1º) En el caso de no haber ningún contrato, con un plazo mínimo de un mes de antelación se debe comunicar por escrito al actual administrador, de modo fehaciente, que reunidos los propietarios en Junta Extraordinaria han decidido prescindir de sus servicios, a partir de una fecha concreta.
    2º) En el supuesto que exista un contrato, habrá que respetar el periodo de vigencia, ateniéndose a lo establecido en el mismo respecto a la duración que, normalmente, será de un año.”

    Y, más adelante: “• ¿Qué ocurre si el administrador saliente se niega a entregar las cuentas? El administrador entrante reflejará en un acta que “por esta causa, toma posesión de su cargo sin poder conocer el estado de las cuentas”.
    Se puede dar el caso, contemplado anteriormente, que el administrador saliente no entregue la documentación hasta que no sea indemnizado. En esta situación, la comunidad tiene dos opciones: acudir a la vía civil o, lo más rápido y eficaz, acudir a la vía penal por una falta o delito de coacciones (artículo 172 Código Penal), por la actividad intimidatoria del administrador saliente ya que, aunque no hay violencia física, si que hay coacción que impide a los copropietarios actuar según su voluntad. Habrá que solicitar al juez cautelarmente la devolución de la documentación, pues al administrador saliente no le sirven para nada excepto para su comportamiento coactivo originando un perjuicio a la comunidad de propietarios.” Si es un administrador colegiado, antes de acudir a la vía judicial, se lo pueden comunicar al Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona, para que tome las medidas oportunas.

    Un saludo. Manuel.

  5. Buenos días, hemos aprobado la construcción de una piscina en las zonas comunitarias alcanzando los 3/5 de votos favorables. Estamos pensando en hacer una subcomunidad. Se necesita el voto favorable de todos los vecinos o solo los 3/5?
    En caso de aprobación de la subcomunidad, tenemos que quitar ese coeficiente a los demás vecinos que no formen esa subcomunidad? Sino viene especificado en estatutos ese coeficiente, como se haría?

    1. Buenos días,

      en mi post “http://blog.suadministradordefincas.es/2014/07/22/las-subcomunidades-dentro-de-una-comunidad-de-propietarios/” tiene la respuestas, se necesita la unanimidad.

      Y, claro, el coeficiente de participación y la correspondiente cuota se hace en relación a los propietarios que la forman, dividiéndose entre 100. Es necesario que venga reflejado en los Estatutos y, además, hay que dejar una “ventana” abierta para que, posteriormente, los propietarios que no forman parte de la subcomunidad de la piscina se pueda incorporar (cuotas, pago por la incorporación, etc.)

      Un saludo. Manuel.

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