Las urbanizaciones privadas. Complejos inmobiliarios privados

1.- CONCEPTO

En las últimas décadas las personas, como consecuencia de la evolución de las condiciones económicas y sociales, han fijado su residencia en otro tipo de edificaciones más alejadas de las ciudades. Un nuevo tipo de edificaciones mejor dotadas de servicios (como zonas ajardinadas, piscina, zonas deportivas, viales, etc., para compensar ese alejamiento pero que deben ser compartidas con el resto de propietarios. tanto en su uso y disfrute como en su sostenimiento. De esta manera, nace un nuevo tipo de Comunidades de Propietarios, que la Ley de Propiedad Horizontal denomina Complejos Inmobiliarios Privados, más conocidas como “urbanizaciones privadas”.

Los complejos inmobiliarios privados son aquellos que “están integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí, cuyo destino principal sea la vivienda o locales, en la que los titulares de estos diversos inmuebles, en que se encuentren divididos horizontalmente, participan, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios como viales, instalaciones o servicios” (artículo 24.1 a) y b) de la Ley 41/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal). De este concepto se desprenden los siguientes requisitos:

a)    Que estén integrados por dos o más edificaciones

b)  Que las edificaciones o parcelas sean independientes entre sí

c)    Que su destino principal sea la vivienda o locales

d)  Participar los titulares de los inmuebles o de las viviendas y locales en una situación de copropiedad sobre otros elementos inmobiliarios como viales, instalaciones o servicios.

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En cuanto a las formas arquitectónicas que pueden adoptar las urbanizaciones privadas son numerosas, teniendo todas como rasgo identificativo la copropiedad de los elementos comunes, por ejemplo:

-  Bloques de edificios, construidos por el mismo o distintos promotores.

- Viviendas unifamiliares, independientes, pareadas, adosados o en hilera o, una mezcla de los anteriores.

-      Edificaciones de bloques y chalets, situados en la misma o en varias parcelas,

-  Centros comerciales, etc.

Semejanzas y diferencias entre la Comunidad de Propietarios y los Complejos Inmobiliarios Privados.

En cuanto a las semejanzas: por un lado, la coexistencia de una propiedad singular y privativa sobre la vivienda o local. Y, por otro lado, la presencia de elementos que son comunes como los viales, jardines, piscina, pistas deportivas, etc.

En cuanto a las diferencias: la Comunidad de Propietarios es un solo edificio, con el suelo y el vuelo, mientras que los complejos inmobiliarios privados son varias propiedades en tantas fincas separadas. Es decir, la primera se caracteriza por la unidad y, la segunda por la falta de homogeneidad en su configuración.

 2.- CONSTITUCIÓN Y NORMATIVA DE LA COMUNIDAD

Los complejos inmobiliarios privados pueden constituirse:

1.- En una sola comunidad de propietarios (artículo 24.2 a) LPH).

2.- En una agrupación de comunidades de propietarios (artículo 24.2 b) LPH).

3.- Cualquier otra forma jurídica admitida en Derecho (artículo 24.4 LPH).

1.- Comunidad única de propietarios

1.1. Constitución de la Comunidad. A través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el artículo 5.2º párrafo LPH. Es igual que si fuese un solo edificio, se puede constituir:

- Originariamente: por otorgamiento del promotor, en tanto propietario único, del Título Constitutivo (escritura de división horizontal).

- .Sobrevenida: por acuerdo unánime de los propietarios existentes, por laudo arbitral o, por decisión judicial

La ventaja es que es muy fácil de constituir y tiene menos gastos para los propietarios al ser una sola comunidad. Y, la desventaja está en que a veces, en la vida cotidiana, es difícil limitar los intereses de cada uno de los bloques o grupos que puedan agruparse bajo una solo comunidad.

1.2. Normativa: Este tipo de comunidades quedan sometidas a las disposiciones de la LPH, que le resulta íntegramente de aplicación (tal y como establece el artículo 2.c) LPH: “Esta Ley será de aplicación: a los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley”), al artículo 396 Código Civil, y a sus normas internas (Título Constitutivo, Estatutos y Reglamento de Régimen Interno) que no podrán estar en contradicción con las normas legales.

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2.- Agrupación de comunidades de propietarios.

2.1. Constitución. Se requiere que el Titulo Constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado originariamente por el promotor/propietario único del complejo o, de forma sobrevenida, por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo unánime de sus respectivas Juntas de Propietarios.

La agrupación de comunidades estará formada por tantas subcomunidades como edificios o bloques haya para la gestión de sus elementos comunes propios y una “comunidad principal” que engloba a todo el complejo para gestionar los elementos comunes de la urbanización.

El titulo constitutivo contendrá:

- la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto

- la descripción de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes

2.2. Normativa. Los complejos inmobiliarios privados gozan, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se rige por la LPH, que le resulta íntegramente de aplicación (tal y como establece el artículo 2.c) LPH: “Esta Ley será de aplicación: a los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley”), al artículo 396 Código Civil, y a sus normas internas (Título Constitutivo, Estatutos y Reglamento de Régimen Interno) que no podrán estar en contradicción con las normas legales.

Los Estatutos son fundamentales ya que recogen las normas que, junto al Título Constitutivo, rigen el complejo inmobiliario. Entre sus clausulas es frecuente encontrar las siguientes:

1º) La determinación de los órganos de gestión y representación del complejo y sus subcomunidades.

2º) La distinción entre los elementos comunes de la urbanización y los elementos comunes de cada subcomunidad. Esto es importante en orden a determinar quién puede modificarlos, si los órganos de la comunidad principal o si bastará los de la subcomunidad. Es decir, los acuerdos referidos a la estructura externa y a la estética del complejo corresponderán a los órganos del complejo, pero lo referente a la escalera de uno de los edificios que lo integran corresponderá a los órganos del subconjunto.

3º) El establecimiento de la cláusula que permita realizar segregaciones, agrupaciones y divisiones de los locales, siempre que no se altere la estructura del edificio ni su seguridad.

3.- Complejos inmobiliarios privados que adoptan otras formas jurídicas. Le son aplicables los pactos que establezcan entre sí los copropietarios y, supletoriamente las disposiciones de la LPH (artículo 24.4 LPH).

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 3.- LOS ÓRGANOS DE GOBIERNO

1.- Comunidad única.

La Comunidad de Propietarios tiene como órgano de gobierno la Junta de Propietarios (artículo 13.1.a) LPH), donde se toman las decisiones que afectan a la Comunidad. Así, corresponde a la Junta de Propietarios (artículo 14 LPH):

a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.

b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.

c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).

d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.

e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

La Junta de Propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o, lo pida la cuarta parte de los propietarios o, un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación (artículo 16.1 LPH).

La Junta de Propietarios debe nombrar al Presidente, que será siempre un propietario (articulo 13.1.b) y 2 LPH). La Comunidad de Propietarios no tiene personalidad jurídica, por lo que el Presidente ostentará la representación legal de la Comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten (artículo 13.3 LPH).

El Presidente suele ser auxiliado por la figura, no obligatoria, de uno o varios Vicepresidentes, dependiendo del número de propietarios (artículo 13.1.b) LPH). Sus funciones son sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios (artículo 13.4 LPH).

La otra figura que apoya al Presidente es la del Secretario y/o Administrador (artículo 13.1. c) y d) LPH), encargado del Libro de Actas y expedición de certificados. Estas funciones las puede desempeñar el mismo Presidente, salvo que los Estatutos o la Junta de propietarios, por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia. Asimismo, los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente. El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.(artículo 13. 5 y 6 LPH).

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2.- Agrupación de comunidades de propietarios.

Además, hay que tener en cuenta las siguientes especialidades de los órganos de gobierno de la Comunidad principal (artículo 24.3 LPH):

a) La Junta de Propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.

b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayoría cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación. La cuota de participación de la subcomunidad será la que se tendrá en consideración para obtener en su caso, la mayoría necesaria.

c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.

d) La subcomunidad podrá impugnar los acuerdos de la comunidad principal.

La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad principal únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrán menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades (artículo 24.3, último párrafo), las subcomunidades.

Para el control de la posible invasión de competencias de la subcomunidad y de la comunidad principal, deberían notificarse recíprocamente los acuerdos que adoptaran en sus respectivas Juntas, estando legitimados cada una de ellas para impugnarla judicialmente.

En cuanto a las subcomunidades, sus órganos de gobierno son los mismos que una Comunidad de Propietarios para poder adoptar acuerdos sobre los elementos y servicios comunes que le son exclusivos, así como decidir el voto que el Presidente tomará en la Junta de Propietarios de la comunidad principal.

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 4.- LA CUOTA DE PARTICIPACIÓN Y EL FONDO DE RESERVA

1.- Comunidad única.

Existe una solo cuota para cada elemento privativo. En este caso si es necesario constituir el Fondo de Reserva, ya que se tratan como si fuesen un edificio en propiedad horizontal.

2.- Agrupación de comunidades de propietarios.

El título constitutivo debe establecer dos cuotas de participación:

1.- Una por cada piso o local dentro de su propia subcomunidad.

2.- Otra por cada subcomunidad integrante del complejo inmobiliario privado.

En cuanto al fondo de reserva, salvo acuerdo en contrario de la Junta de Propietarios, no será aplicable a la comunidad principal lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva (artículo 24.3.c) LPH). Sí, en cambio, lo deberán dotar cada subcomunidad, al funcionar y ser una comunidad de propietarios

Será aplicable la responsabilidad solidaria de los propietarios respecto de las deudad de su (sub)comunidad. Y, a su vez, esto/s de las deudas de la comunidad principal, a tenor de lo dispuestos en el artículo 22 LPH: “1. La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho. 2. Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento a que se refiere el apartado anterior. Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo las costas causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le corresponda”.

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 5.- EXTINCIÓN

La Comunidad de propietarios se extingue (artículo 23 LPH):

1. Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del cincuenta por ciento del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.

2. Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.

Si te ha gustado este artículo, ayúdanos a que otras personas lo conozcan. Muchas gracias.

5 pensamientos sobre “Las urbanizaciones privadas. Complejos inmobiliarios privados”

  1. Esto es realmente interesante, eres un blogger muy profesional. Me he unido a tu RSS y espero encontrar más cosas en este gran blog. Además, !he compartido tu sitio en mis redes sociales!

    Saludos

  2. Resido en una comunidad compuesta por:
    * Una manzana de dos plantas: planta baja destinada a locales comerciales (27) y planta primera a apartamentos (30), a la que por escaleras, se accede a una galería exterior y por ella a la entrada de las diferentes propiedades
    *El resto de las fincas (128) son viviendas unifamiliares agrupadas en diferentes manzanas. Hay zonas comunes como piscina y viales.
    No hay subcomunidades
    Un propietario de apartamento, aduciendo problemas físicos, pide la instalación de un ascensor.
    ¿Están obligados a participar en ese gasto los propietarios de los locales comerciales y los de la viviendas unifamiliares?
    Gracias por su respuesta

    1. buenos días,

      Por lo que me dice entiendo que tanto el edificio (formado por locales y apartamentos) como las viviendas unifamiliares forman una única comunidad.
      – Si “los problemas físicos” son una discapacidad, y la Consejería de Sanidad de su CCAA la ha diagnosticado con un grado superior al 33%. hay que acudir a lo establecido en el artículo 10.1.b) LPH, y se pagaría por la Comunidad.
      http://blog.suadministradordefincas.es/2015/11/16/la-instalacion-de-un-ascensor-por-discapacidad-o-mayor-de-setenta-anos/
      – Si los “problemas físicos” no son por discapacidad, se entiende que la instalación del ascensor es una mejora, regulada en el artículo 17.2 LPH. En este caso no es necesario que paguen todos los copropietarios, según acuerdo de la Junta.

      Y, por último, una vez instalado el ascensor está el tema del mantenimiento del mismo:
      http://blog.suadministradordefincas.es/2015/10/02/los-locales-comerciales-y-viviendas-de-planta-baja-estan-obligados-al-pago-de-los-gastos-de-conservacion-mantenimiento-sustitucion-e-instalacion-del-ascensor-aunque-no-lo-utilicen-y-si/

      Leyendo estos tres artículos de mi blog, su pregunta quedaría contestada.

      Un saludo. Manuel.

  3. Urbanizacion playa,12 escaleras,104 viviendas(incluyendo bajos comerciales)no hay ascensor en ninguna escalera y en varias ocasiones se ha pretendido instalar ascensor siendo fecha zaidi la propuesta por la mayoría d propietarios.mi pregunta :puedo promovem la instalación del ascensor solo en mi escalera teniendo el 33% d minusvalia sin que me tenga q autorizar la junta de propietarios?

    1. buenos días,

      Sí, en mi post “http://blog.suadministradordefincas.es/2016/01/25/la-instalacion-del-ascensor-por-voluntad-de-los-propietarios-en-una-comunidad/” tiene la contestación. Tanto si lo quiere poner Usted (tercer supuesto de instalación de ascensor), como si insta a la Comunidad a que lo instale por minusvalía del 33%, que sería lo normal y lo menos costoso para Usted, es un derecho establecido en el art. 10.1.b) LPH (primer supuesto).

      Un saludo. manuel.

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