La Comunidad de Propietarios

1.- CONCEPTO

La propiedad horizontal, en su origen, se consideró una modalidad de comunidad de bienes que, con el paso del tiempo, ha ido evolucionando y ganando en complejidad, convirtiéndose en una forma de copropiedad distinto caracterizado por las relaciones de propiedad individual y comunes junto a las relaciones de vecindad.

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El concepto originario de la propiedad horizontal se encuentra en el artículo 396 Código Civil que, posteriormente, fue desarrollado en diversos artículos de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. De este modo, podemos definir la propiedad horizontal como “un tipo especial de propiedad que se caracteriza por la coexistencia de dos derechos de propiedad distintos e inseparables:

1.- El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado susceptible de aprovechamiento independiente (cada uno de los diferentes pisos y/o locales), con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen fuera del espacio delimitado.

2.- La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes”.

 ¿Qué son los elementos comunes del edificio? Son  todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como (artículo 396 Código Civil):

- el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas

- los elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga

- las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores

- el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o, a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo

- los ascensores

- las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo

- las servidumbres

- y. cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

 Cada propietario puede libremente disponer de su elemento privativo sin poder separar los elementos comunes que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas del régimen de propiedad. Asimismo, los elementos en copropiedad no pueden ser segregados o vendidos, salvo en los supuestos contemplados en la Ley de Propiedad Horizontal.

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 2.- CONSTITUCIÓN Y NORMATIVA DE LA COMUNIDAD

La propiedad horizontal se constituye en el momento en que se otorga el Título Constitutivo de la propiedad por pisos o locales (Escritura de División Horizontal). Desde ese momento, la Comunidad se regirá por lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 2.a) LPH: La Ley de Propiedad Horizontal será de aplicación: a las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5).

El Título Constitutivo describirá el inmueble en su conjunto, y a cada uno de los pisos y locales se les asignará un número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano (artículo 5 1º párrafo LPH).

En el mismo Título Constitutivo se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos o, posteriormente, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o, por resolución judicial. En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución (artículo 4, 2º y 4º párrafo).

El Título Constitutivo podrá contener los Estatutos de la Comunidad para regular la constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad (artículo 4, 3º párrafo).

La Junta de Propietarios puede aprobar un Reglamento de Régimen Interno para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, dentro de los límites establecidos por la Ley y los Estatutos, que obligarán a todos los propietarios (artículo 6 LPH).

Sin embargo, puede ocurrir que una Comunidad de Propietarios reúna los requisitos establecidos en el artículo 396 CC (es decir, la coexistencia en un inmueble de elementos comunes y elementos privativos siempre que en un edificio existan dos pisos o locales pertenecientes a dos propietarios distintos) pero no se hubiera inscrito el título constitutivo en el Registro de la Propiedad. En este caso, estas comunidades se regirán por la Ley de Propiedad Horizontal en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones reciprocas de los comuneros (artículo 2.b) LPH).

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 3.- LOS ÓRGANOS DE GOBIERNO

La Comunidad de Propietarios tiene como órgano de gobierno la Junta de Propietarios (artículo 13.1.a) LPH), donde se toman las decisiones que afectan a la Comunidad. Así, corresponde a la Junta de Propietarios (artículo 14 LPH):

a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.

b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.

c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).

d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.

e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

La Junta de Propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o, lo pida la cuarta parte de los propietarios o, un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación (artículo 16.1 LPH).

La Junta de Propietarios debe nombrar al Presidente, que será siempre un propietario (articulo 13.1.b) y 2 LPH). La Comunidad de Propietarios no tiene personalidad jurídica, por lo que el Presidente ostentará la representación legal de la Comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten (artículo 13.3 LPH).

El Presidente suele ser auxiliado por la figura, no obligatoria, de uno o varios Vicepresidentes, dependiendo del número de propietarios (artículo 13.1.b) LPH). Sus funciones son sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios (artículo 13.4 LPH).

La otra figura que apoya al Presidente es la del Secretario y/o Administrador (artículo 13.1. c) y d) LPH), encargado del Libro de Actas y expedición de certificados. Estas funciones las puede desempeñar el mismo Presidente, salvo que los Estatutos o la Junta de propietarios, por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia. Asimismo, los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente. El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.(artículo 13. 5 y 6 LPH).

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 4.- LA CUOTA DE PARTICIPACIÓN Y EL FONDO DE RESERVA

 El Título Constitutivo asigna a cada piso y/o local una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble, que estará referida en centésimas y, la suma de todos será igual a cien (artículo 3, 2º párrafo LPH).

La cuota de participación se fijará tomando como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes (artículo 5.2º párrafo LPH).

Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida (artículo 3 2º párrafo LPH).

La cuota de participación se podrá modificar por el acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo arbitral o por resolución judicial (artículo 5.2º párrafo LPH).

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 5.- EXTINCIÓN

La Comunidad de propietarios se extingue (artículo 23 LPH):

1. Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción  exceda del cincuenta por ciento del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.

2. Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.

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