La Modificación de las Cuotas de Participación

1.- Introducción

Las comunidades de propietarios, constituidas en régimen de propiedad horizontal, atribuyen a cada uno de los pisos y locales que la forman una cuota de participación, cuyo valor está determinado en números enteros, décimas y centésimas (aunque, también, cabe la posibilidad de que sea un mínimo porcentual). La suma de las cuotas de participación de todos los pisos y/o locales será igual a cien, es decir, la totalidad del valor del inmueble (artículo 3, 2º párrafo de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, en adelante LPH).

El artículo 5.2º párrafo LPH establece la obligatoriedad de determinar en el Título Constitutivo de la propiedad la cuota de participación que corresponde a cada piso o local.

¿Quién es el encargado de establecer las cuotas de participación?

1.- En un primer momento, el propietario único del edificio (o, el promotor) es el encargado de formalizar la Escritura Pública de División Horizontal, transformando una único inmueble en otro formada por un conjunto de elementos comunes y diferentes pisos y/o locales, a los que se les asignará un número correlativo, con el objetivo de proceder a su venta. Asimismo, en dicho Título Constitutivo es obligatorio fijar la cuota de participación que corresponderá a cada piso y/o local. El coeficiente de participación es importante al determinar la contribución a los gastos comunes de cada propietario (artículo 5.2º párrafo LPH).

2.- Posteriormente, se pueden modificar las cuotas de participación con el acuerdo unánime de todos los propietarios existentes que, a su vez, representen el total de la cuotas de participación (articulo 17.6 LPH). Pero, sí uno o varios propietarios se oponen a la modificación, evidentemente, será imposible conseguir la unanimidad.

3.- Ante la imposibilidad del acuerdo unánime, habrá que acudir al laudo arbitral o a un procedimiento judicial ordinario aportando los datos e informe técnicos pertinentes (artículo 5.2ºparrafo LPH y artículo 249.8 Ley 1/2000, de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil).

¿Cómo se fija la cuota de participación, de cada piso o local en relación con el total del inmueble? Se tomará como base uno de los siguientes datos (artículo 5.2º párrafo, in fine LPH):

1.- La superficie útil de cada piso o local, en relación con el total del inmueble.

2.- El emplazamiento interior o exterior

3.- La situación del inmueble

4.- El uso, que se presuma racionalmente, que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

Por tanto, a la hora de establecer las cuotas de participación hay que tener en cuenta dos ámbitos:

a)    Material: existe la obligatoriedad de formalizarlas en la Escritura de División Horizontal, el Título Constitutivo (artículo 5.2º párrafo LPH).

b)    Formal: Salvo en el primer momento que es fijada por el promotor o propietario único, siempre que se quiera modificar es necesario la unanimidad de todos los propietarios existentes que, a su vez, representen el total de la cuotas de participación (articulo 17.6 LPH).

Con la expresión “todos los propietarios existentes”, el legislador se refiere a todos los propietarios presentes y ausentes. Respecto a estos últimos, el artículo 17.8 LPH establece que “se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes a la Junta y debidamente citados quienes, una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes (conforme al procedimiento establecido en el artículo 9) no manifiesten su discrepancia mediante comunicación en el plazo de treinta días naturales, a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad”.

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2.- La unanimidad de la Junta de Propietarios en la modificación de las cuotas de participación

Con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal del pasado año (Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas) han quedado muy pocos supuestos en los que el legislador exige la unanimidad, siendo la modificación de las cuotas de participación uno ellos (artículo 17.6 LPH).

La Dirección General de los Registros y del Notariado, en diferentes Resoluciones, se ha pronunciado a favor de la unanimidad, alegando los siguientes motivos: “El cambio de las cuotas o coeficientes de participación va a suponer un aumento o disminución de la cuota de participación que cada piso o local tenía asignado, por lo que va a verse afectada toda la Comunidad de Propietarios. De la significación jurídica de la cuota de participación se desprende que las modificaciones de la misma, en tanto en cuanto afecten al contenido esencial del derecho de dominio, habrán de realizarse con el consentimiento individual y singular de todos los propietarios afectados”.

Igualmente, la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, en diferentes sentencias se ha pronunciado exigiendo la unanimidad, con los siguientes argumentos: “Con la escritura de división horizontal, su título constitutivo, quedan fijadas las cuotas de participación en los gastos comunes de cada una de las unidades que componen la comunidad. Dicho coeficiente de participación funciona dentro de la comunidad como regla básica de contribución en los gastos. Y como tal, y afectando al título constitutivo, cualquier alteración de los mismos requiere la unanimidad de todos los propietarios. La declaración, como doctrina jurisprudencial, de que la cuota de participación en los gastos comunes establecida en el título constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios” (STS de 30 de abril de 2010).

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 3.- La solicitud, por uno o varios propietarios, de una Junta de Propietarios para la modificación de las cuotas de participación

La Ley de Propiedad Horizontal fija, como criterio de reparto de los gastos comunes a los que tiene que contribuir cada propietario, la cuota de participación fijada en el título constitutivo para cada finca registral:

- Articulo 9.1,e) 1er párrafo:”es obligación de cada propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o, a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.

- Artículo 9.1.f): “es obligación de cada propietario contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación”.

Cuando el criterio de fijación de las cuotas de participación, establecido en el Título Constitutivo, se ha realizado erróneamente se está beneficiando económicamente a uno o varios propietarios en detrimento de los demás copropietarios, agravios económicos entre los copropietarios que acabarán en problemas de convivencia. Citamos algunos casos que se pueden dar en la vida cotidiana: cuando se paga la misma cantidad en los gastos generales y las cuotas de participación son diferentes; cuando se utilizan diferentes criterios para determinar las cuotas perjudicando a algunos vecinos; cuando se utiliza el criterio de la superficie útil pero unos tienen más metros que otros y tienen la misma cuota; cuando se favorece a algunos propietarios en perjuicio del resto de vecinos eximiéndoles de determinados pagos, etc.

Para subsanar este error y fijar unas cuotas de participación correctas habrá que solicitar la convocatoria de una Junta de Propietarios, tal y como se establece en el artículo 16 LPH, para modificarlas y adecuarlas a lo establecido en el artículo 5.2º párrafo de la LPH.

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4.- La vía judicial cuando no se consigue la unanimidad en la Junta de Propietarios

Si un vecino o varios vecinos no aprueban el cambio de modificación de cuotas por que le beneficia o, simplemente, porque le cae mal el vecino o los vecinos que lo solicitan por rencillas o conflictos de convivencia, en estos casos, están utilizando su voto como una especie de derecho de veto, causando perjuicio abusivo al solicitante o solicitantes.

En este caso, y siempre que se tengan datos e informes técnicos, se puede acudir al procedimiento ordinario (artículo 249.8 Ley 1/200, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil) alegando abuso de derecho, tal y como establece el artículo 18 c) LPH (en relación con el artículo 7.2 Código Civil): “Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales en los siguientes supuestos: cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho”

 La Jurisprudencia del Tribunal Supremo, al igual que exige la unanimidad, como hemos visto anteriormente, también se pronuncia en contra de dicha regla si es por abuso de derecho:

- “La falta de unanimidad comunal puede ser suplida judicialmente para evitar supuestos de abuso notorio del derecho: falta de perjuicios a la comunidad y existencias acreditada de perjuicios al comunero solicitante. La intención es evitar que la falta de unanimidad se deba a criterios no fundamentados que determinan el ejercicio abusivo del derecho atribuido en la Ley. La negativa de un vecino o de varios sin que exista motivo razonable o en perjuicio contra algún copropietario o la propia comunidad, puede tener la consideración de abuso de derecho o ejercicio antisocial del mismo”, STS 21 de diciembre de 2000.

- “Se establece como limitación el abuso de derecho, entendido éste como el uso de la norma por parte de la comunidad de propietarios con mala fe y sin que ese derecho de veto suponga ningún beneficio o protección para la comunidad, el propio inmueble, o para algún vecino, y sí un perjuicio para alguno de los copropietarios que solicita la adopción del acuerdo. Este genera efectos negativos y carece de una finalidad seria y razonable, considerándose, pues, abusiva. El uso de la unanimidad ha de ser moderado y congruente, sin que pueda alegarse para denegaciones sin fundamento claro”, STS de 15 de noviembre de 2010.

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 5.- Casos en los que la Ley de Propiedad Horizontal permite la modificación de las cuotas de participación

La Ley de Propiedad Horizontal establece unos supuestos en los que las cuotas de participación pueden ser modificadas:

1) La acción de división material sobre un piso o local y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes (artículo 10.3 LPH). El reajuste de las cuotas de participación será solamente para los pisos o locales afectados.

2) El aumento de la superficie de un piso o local y sus anejos por agregación de otros colindantes del mismo edificio o, su disminución por segregación de alguna parte (artículo 10.3 LPH). El reajuste de las cuotas de participación será solamente para los pisos o locales afectados.

3) La construcción de nuevas plantas, que dará lugar a la creación de nuevos pisos, es decir, nuevas unidades independientes en la finca (articulo 10.3 LPH). Esto provocará el consiguiente reajuste de las cuotas de participación de todos los demás pisos o locales ya existentes, para que la suma de todos sea igual a 100.

4) La venta de la vivienda de portería (articulo 17.3 LPH). Esto provocará el consiguiente reajuste de las cuotas de participación de todos los demás pisos o locales ya existentes, para que la suma de todos sea igual a 100.

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3 pensamientos sobre “La Modificación de las Cuotas de Participación”

  1. Buenas tardes,
    me acabo de dar cuenta que el coeficiente de participación que el administrador de mi finca me aplica en mis recibos no es correcto. En mi escritura pone que es 0.62 y él me aplica un 0.66. Aunque no se trata de una diferencia abismal, esto se traduce en que estoy pagando trimestralmente 6€ más de lo que me correspondería.
    ¿Podría reclamar la devolución de lo que he pagado de más?
    Gracias!

  2. En una comunidad de 14 propietarios quieren cambiar el reparto de coeficientes como no hay unanimidad dicen que según el art 553-25-3 del Codi Civil català si se plantea como una modificación del título constitutivo seria bastante con el voto favorable de las 4/5 partes. Es esto cierto? Los vecinos de los bajos somos 3 y nos negamos al cambi de la cuota.
    Gracias

    1. Buenos días,
      El artículo 553.25.3 C.C. Catalâ dice lo siguiente: “3. Es suficiente el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios, que deben representar las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para adoptar acuerdos relativos a innovaciones físicas en el edificio si afectan a su estructura o configuración exterior y a la construcción de piscinas e instalaciones recreativas”. Si la modificación del Título Constitutivo no tiene nada que ver con ésto no se podría hacer. Y, en el caso que lo aprobaran en Junta, puede acudir a los Tribunas, tal y como establece el artículo 18 LPH “1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
      a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
      b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
      c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho”.

      Un saludo. Manuel.

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