El proceso monitorio contra un vecino moroso

Los copropietarios de una comunidad tienen una serie de obligaciones. Una de las principales es la contribución económica que, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o, a lo especialmente establecido, deba aportar a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Asimismo, también tiene la obligación de contribuir a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender a las obras de conservación y reparación de la finca (articulo 9.1 e) y f) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (en adelante, LPH)).

www.entreseguros.com Multitarificador de seguros

En la actualidad, con la crisis económica, uno de los principales problemas para las comunidades de vecinos es la morosidad de los comuneros que, por una u otra causa, demoran o no abonan el pago de los gastos de la comunidad.

Según el Colegio de Administradores de Fincas, se pueden distinguir distintos tipos de morosos:

a)    Morosos selectivos. El grupo más amplio, corresponde a aquellos vecinos que pagan las facturas de forma selectiva, seleccionando las prioritarias, retrasando de esta manera los ingresos de la comunidad.

b)    Insolventes reales. Es el grupo cuyos miembros de la familia han perdido el empleo y prueban, además, de manera contrastada, su falta de recursos para hacer frente a los pagos aunque, en este caso, las deudas suelen ser saldadas en cuanto la familia se recupera económicamente.

c)    Morosos profesionales. Son los morosos que retrasan de forma sistemática los pagos de las facturas y su cobro se efectúa tras largos periodos de tiempo con procesos judiciales de por medio. Aunque un porcentaje elevado de estos morosos prefieren saldar sus deudas en el proceso anterior, el extrajudicial, para evitar los juicios que resulten largos y caros.

d)    La vivienda que queda en herencia a varios particulares, que permanece cerrada y a la espera de ser vendida, pero ninguno de los herederos paga las cuotas de la comunidad hasta que se materialice la venta, pero una vez efectuada ésta, se espera que sea el nuevo propietario el que se haga cargo de dichos retrasos.

e)    Las entidades financieras y promotoras no pagan las cuotas de las viviendas que se han quedado en adjudicación o, sin vender. Es un fenómeno que se da cada vez más, son los que más tardan en pagar con retrasos que llegan hasta dos años.

www.entreseguros.com Multitarificador de seguros

 Ahora bien, ante esta situación ¿Qué puede hacer la comunidad con el vecino moroso? Se pueden tomar dos tipos de medidas:

1.- Medidas preventivas

a) Diplomacia

El primer paso será dialogar con el vecino deudor para saber cuáles son los motivos del retraso en el pago y, en función del tipo de moroso (como hemos visto más arriba) y de su voluntad, se podrá elaborar un plan de pagos que deberá aprobar la Junta de Propietarios.

b) Privación del derecho de voto

Si el vecino moroso no tiene voluntad de pagar su deuda, se le privará de votar en las Juntas de Propietarios, en tanto en cuanto no satisfagan sus deudas con la comunidad o, en su caso, consigne, judicial o notarialmente, el importe de las mismas, aunque si podrán participar en sus deliberaciones (articulo 15.2 LPH).

c) Visibilidad de la situación de morosidad

 La convocatoria de la Junta de Propietarios contendrá una relación de los propietarios que no están al corriente en el pago de las deudas vencidas (articulo 16.2 LPH).

Asimismo, hay que tener en cuenta como se exponen los datos de un vecino asociados a su condición de deudor en los espacios comunes del edificio y en el garaje, pues la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD) puede imponer sanciones.

La AEPD en una resolución establece que “la LPH previene de unos pasos establecidos a la hora de publicar la lista de morosos, dicha normativo de propiedad permite la difusión en tablones de anuncios de las comunidades de propietarios de datos asociados a deudas pendientes sólo en dos casos: Primero, si se ha intentado una citación o notificación al propietario para su conocimiento y fuese imposible practicarla. Segundo, en las convocatorias de Juntas de propietarios, que también deben de contener la lista de deudores pero mediante una comunicación de idénticas características que la anterior: primero, directa y, en segunda instancia, en el tablón de anuncios”.

www.entreseguros.com Multitarificador de seguros

 2.- Medidas judiciales

Cuando por la vía amistosa no ha sido posible que la comunidad cobre las cantidades adeudadas por el vecino, ya sea por los gastos generales o por el fondo de reserva, la única medida que cabe tomar es demandar al vecino moroso ante los Tribunales.

El articulo 21 LPH y los artículos 812 a 818 de la Ley de Enjuiciamiento Civil recogen un procedimiento judicial, breve y sencillo, denominado procedimiento monitorio, que debe presentarse ante el Juzgado de 1ª Instancia del domicilio del deudor.

Los pasos que se deben seguir en el procedimiento monitorio son los siguientes:

1.- El Presidente o el Administrador deben solicitar una Nota Simple al Registro de la Propiedad para confirmar que el deudor es el propietario de la vivienda.

2.- Convocar una Junta Extraordinaria en la que se cite a todos los propietarios. En el Orden del Día figurará la adopción del acuerdo, para certificar y aprobar la liquidación de la deuda, la cuantía y su deudor. Asimismo, contendrá la relación de propietarios deudores notificando los que no tienen el derecho de voto.

3.- Adoptar los acuerdos y transcribir el acta al Libro de Actas.

4.- El Secretario de la Junta (o, el Administrador si realiza sus funciones), con el visto bueno del Presidente, debe extender una certificación del acuerdo aprobado en Junta, aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios.

5.- Notificar de modo fehaciente el acta y los acuerdos adoptados a todos los propietarios y, al propietario deudor, con el requerimiento de pago y un plazo para ello. Cuando el deudor no recoge las notificaciones se puede realizar a través del tablón de anuncios de la comunidad. Transcurrido un plazo de tres días, se considera realizada la notificación al deudor.

www.entreseguros.com Multitarificador de seguros

6.- El Presidente de la comunidad, autorizado por la Junta, presentará la demanda de juicio monitorio, con o sin abogado (aunque algunos expertos lo recomiendan), en el Juzgado de 1ª Instancia del lugar donde radique la finca, expresando:

- La identidad del deudor

- El domicilio de la comunidad y del deudor moroso o, el lugar en que residieran o pudieran ser hallados.

- La Certificación de Deuda, junto con la prueba de la notificación y requerimiento al deudor.

Una vez presentada, el Juez requerirá al vecino moroso para que, en el plazo de veinte días, pueda:

- pagar a la comunidad (y, finalizar el pleito).

- no pagar ni efectuar oposición. Y, debido a esta incomparecencia, el Juez dictará Auto de ejecución contra los bienes del moroso, por el importe reclamado más los intereses devengados, para lo cual se ordenará el embargo de los mismos. El vecino deudor respondería con la propiedad del piso.

- Oponerse. Se citará a las partes para juicio verbal. O bien, el juez concederá el plazo de un mes para que se presente una demanda de juicio ordinario en reclamación de la deuda.

La comunidad podrá solicitar el embargo preventivo de bienes para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.

www.entreseguros.com Multitarificador de seguros

Por último, si el vecino moroso es condenado y recurre la sentencia, deberá optar por una de estas opciones:

1.- Satisfacer la totalidad de su deuda.

2.- Consignar la cantidad adeudada.

3.- Presentar aval bancario.

Si te ha gustado este artículo, ayúdanos a que otras personas lo conozcan. Muchas gracias.

 

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos necesarios están marcados *

Puedes usar las siguientes etiquetas y atributos HTML: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>