Las Obligaciones de un propietario, de vivienda o local, en una Comunidad de Propietarios

Cuando se vive en una Comunidad de Propietarios, sujeta a propiedad horizontal, se tienen unos derechos y unas obligaciones.

Estos derechos y obligaciones comportan una relación jurídica de facultades y deberes que el copropietario no sólo debe respetar, sino también hacer que se le respeten y que, en todo caso, es exigible ante los Tribunales de Justicia.

El artículo 9 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (en adelante, LPH), regula las obligaciones de cada copropietario (ya sea persona física o jurídica), son las siguientes:

1.- Obligación de respetar las instalaciones generales de la Comunidad (por ejemplo: conducciones generales de agua, gas y electricidad) y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualesquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local (artículo 9.1.a) LPH).
2.- Obligación de hacer un uso adecuado de las instalaciones generales de la Comunidad y demás elementos comunes, evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos (artículo 9.1.a) LPH).
3.- Obligación de mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la Comunidad o a los otros propietarios, debiendo resarcir los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder, por ejemplo: las goteras como consecuencia de dejarse un grifo abierto o, por la rotura de una tubería privativa, ocasionando daños a los propietarios colindantes y/o elementos comunes (artículo 9.1.b) LPH).
4.- Obligación de consentir, en su vivienda o local, las reparaciones que exija el servicio del inmueble, para reformar o reparar los daños que afecten a elementos comunes del inmueble o, a otros vecinos.
Asimismo, el propietario tendrá derecho a que la Comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados. Por ejemplo: si hay que abrir en una pared para arreglar una tubería habrá que devolver dicha pared a su estado originario, así como la posible indemnización económica por las molestias causadas (artículo 9.1.c) LPH).
Además, si un copropietario se negara a consentir una reparación del edificio a través de su vivienda o local, la comunidad deberá solicitar el auxilio judicial y, en este caso, será el Juez quien obligue al vecino a permitir la reparación.
5.- Obligación de permitir, en su vivienda o local, las servidumbres (de paso, de luces, bajadas de aguas,…) imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes de interés general (por ejemplo: ascensor) llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la LPH (artículo 9.1.c) LPH).
El articulo 17.3 LPH establece que “El establecimiento (…) de servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación”.
Asimismo, el propietario tendrá derecho a que la Comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
6.- Obligación de permitir la entrada, en su piso o local, para realizar las reparaciones y servidumbres anteriormente citadas. En estos casos, habrá que acordar con el propietario el día y la hora para realizarlas, salvo que sea un caso de urgencia.
Igualmente, el propietario tendrá derecho a que la Comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
7.- Obligación de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización (artículo 9.1.e) LPH)..
Respecto a la cuota de participación, es posible establecer un criterio de reparto distinto, siempre que se haya establecido en los Estatutos o, por acuerdo unánime de la Junta de Propietarios.
Por gastos generales, podemos entender:
- los de cuidado y mantenimiento del inmueble.
- los de reparación y mejora de los servicios.
- los que sean necesarios para la adecuada habitabilidad del inmueble.
- los gastos de mejora.
El obligado al pago de los gastos comunes es el propietario, que responderá frente a la Comunidad aunque el piso o local esté alquilado y haya pactado con el arrendatario que se haga cargo de dichos gastos.
La no utilización de un servicio no exime del pago del gasto correspondiente.
No se puede alegar deficiencias en un servicio comunitario para no pagar los gastos del mismo.
Y, no se puede renunciar a un servicio común para no contribuir a sus gastos.
8.- El adquirente de una vivienda o local responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. Por tanto, el piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que se transmita por cualquier título, la vivienda o local, el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la Comunidad de Propietarios o expresar los que adeude.
El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la Comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de Secretario, con el visto bueno del Presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión. (artículo 9.1.e) LPH).
9.- Obligación de contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la Comunidad de Propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca (artículo 9.1.f) LPH).
¿Qué es el fondo de reserva? Es la cantidad que debe reservar la Comunidad de Propietarios para atender los gastos de conservación y reparación del edificio que, en ningún caso, podrá ser inferior al 5% de su último presupuesto ordinario, salvo que se trate de una nueva Comunidad, en cuyo caso en el momento de su constitución no podrá ser inferior al 2´5% del presupuesto ordinario.
10.- Obligación de observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y, responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados (articulo 9.1.g) LPH).
11.- Obligación de comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la Comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la Comunidad.
En defecto de esta comunicación, se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la Comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el Tablón de Anuncios de la Comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de Secretario de la Comunidad, con el visto bueno del Presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
12.- Obligación de comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la Comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local. Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la Comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél, a repetir sobre éste.

También, en otros artículos de la Ley de Propiedad Horizontal se contemplan obligaciones de los copropietarios:

13.- El nombramiento de Presidente (y, demás órganos de gobierno de la comunidad) es obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello (articulo 13.2 LPH).
14.- Los acuerdos válidamente adoptados en Junta de Propietarios obligan a todos los propietarios (articulo 17 LPH), salvo que dichos acuerdos sean contrarios a la Ley, los estatutos, resulten gravemente lesivos para los intereses de la Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios o, supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho (articulo 18.1 LPH).
15.- El propietario, de cada piso o local, no podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad (artículo 7.1 LPH).
16.- El propietario, de cada piso o local, no podrá realizar alteración alguna en los elementos comunes del edificio y, en el caso que advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador (artículo 7.1 LPH).
17.- Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los Estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas (artículo 7.2 LPH).
18.- El propietario, de cada piso o local, esta obligado a respetar y cumplir las normas que rigen la vida y acontecimientos de una Comunidad de Propietarios, tanto las normas legales como las normas de carácter interno, basadas en la escritura del edificio y, el principio de autonomía de la voluntad de las partes:
1.- El Título Constitutivo
2.- Los Estatutos (en caso de existir).
3.- Las disposiciones sobre la comunidad de bienes recogidas en el Código Civil (artículos 392 a 406) y la Ley de Propiedad Horizontal. Teniendo en cuenta que si bien esta última Ley deja ciertas cuestiones a la voluntad de la comunidad de propietarios, consignado en el artículo 1.255 del Código Civil, como pueden ser: la aprobación de los Estatutos de la Comunidad, el establecimiento de un reparto de gastos diferente al de las cuotas de participación establecido en el Título Constitutivo, la exoneración de determinados gastos a ciertos propietarios etc., otras de sus normas son de carácter imperativo, prevaleciendo sobre la voluntad de los propietarios, y entre las que se encuentran, entre otras, la existencia de Título Constitutivo, la obligación de contribuir a los gastos comunes o generales o la necesaria unanimidad para alterar elementos comunes salvo en los supuestos contemplados en la propia ley.
Asimismo, hay que tener en cuenta la Legislación Inmobiliaria (como la Ley de Arrendamientos Urbanos), la Normativa sobre vivienda y edificación, la Legislación Laboral y de Seguridad Social.
4.- El Reglamento de Régimen Interior.

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