Los derechos como propietario en una Comunidad de Vecinos

Cuando se vive en una Comunidad de Propietarios, sujeta a propiedad horizontal, se tienen unos derechos y unas obligaciones.

Estos derechos y obligaciones comportan una relación jurídica de facultades y deberes que el copropietario no sólo debe respetar, sino también hacer que se le respeten y que, en todo caso, son exigibles ante los Tribunales de Justicia.

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Los derechos de cada copropietario (ya sea persona física o jurídica), son los siguientes:

1.- El derecho, singular y exclusivo, de propiedad (uso y disfrute) sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el Título Constitutivo, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado (articulo 3 a) Ley 49/1960, de 21de julio, sobre Propiedad Horizontal (en adelante, LPH), la vivienda o local.

Con este derecho de propiedad, el copropietario puede utilizarlo como vivienda principal o, como vivienda secundaria.

2.- El derecho a destinar, la vivienda o local, al arrendamiento, respetando los límites que pudieran establecer los Estatutos y/o el Reglamento de Régimen Interno (articulo 3 a) Ley 49/1960, de 21de julio, sobre Propiedad Horizontal).

3.- El derecho a enajenar, la vivienda o local, mediante venta, cesión, permuta, donación, herencia. Hay que recordar que irán incluidos los anejos -trastero y/o plaza de garaje- (articulo 3 a) Ley 49/1960, de 21de julio, sobre Propiedad Horizontal) .

4.- El derecho a constituir un usufructo, de la vivienda o local, a favor del cónyuge, hijos,… (articulo 3 a) Ley 49/1960, de 21de julio, sobre Propiedad Horizontal)

5.- El derecho a constituir, sobre la vivienda o local, las cargas o gravámenes que tenga por conveniente -por ejemplo: la hipoteca- (articulo 3 a) Ley 49/1960, de 21de julio, sobre Propiedad Horizontal).

6.- El derecho como propietario del uso y disfrute (con los demás copropietarios) de los elementos, pertenencias, servicios e instalaciones comunes, por ejemplo: ascensor, piscina,… (articulo 3 b) LPH).

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7.- El propietario, de cada piso o local, podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador (articulo 7.1 LPH).

8.- El derecho a realizar los actos de división material, de viviendas o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios (o, vengan impuestas por la Administración), cuando tales actuaciones sean posibles, a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas. Además de la autorización administrativa y del consentimiento de los titulares afectados, la Junta de Propietarios deberá aprobar por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de la cuota de participación, tanto la indemnización por daños y perjuicios como la fijación de la nuevas cuotas de participación (artículos 4, 10.1.e) y, 10.3.b) LPH).

9.- El derecho a aumentar la superficie, de la vivienda o local, por agregación de otros colindantes del mismo edificio, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios (o, vengan impuestas por la Administración), cuando tales actuaciones sean posibles, a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas. Además de la autorización administrativa y del consentimiento de los titulares afectados, la Junta de Propietarios deberá aprobar por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de la cuota de participación, tanto la indemnización por daños y perjuicios como la fijación de la nuevas cuotas de participación (artículos 10.1.e) y, 10.3.b) LPH).

10.- El derecho a disminuir, la vivienda o local, por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios (o, vengan impuestas por la Administración), cuando tales actuaciones sean posibles, a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas. Además de la autorización administrativa y del consentimiento de los titulares afectados, la Junta de Propietarios deberá aprobar por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de la cuota de participación, tanto la indemnización por daños y perjuicios como la fijación de la nuevas cuotas de participación (artículos 10.1.e) y, 10.3.b) LPH).

11.- El derecho a la construcción de nuevas plantas, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios (o, vengan impuestas por la Administración), cuando tales actuaciones sean posibles, a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas. Además de la autorización administrativa y del consentimiento de los titulares afectados, la Junta de Propietarios deberá aprobar por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de la cuota de participación, tanto la indemnización por daños y perjuicios como la fijación de la nuevas cuotas de participación (artículo 10.3.b) LPH).

12.- El derecho a cualquier alteración de la estructura o fábrica del edificio, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios (o, vengan impuestas por la Administración), cuando tales actuaciones sean posibles, a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas. Además de la autorización administrativa y del consentimiento de los titulares afectados, la Junta de Propietarios deberá aprobar por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de la cuota de participación, tanto la indemnización por daños y perjuicios como la fijación de la nuevas cuotas de participación (artículo 10.3.b) LPH).

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13.- El derecho al cerramiento de las terrazas, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios. Además de la autorización administrativa y del consentimiento de los titulares afectados, la Junta de Propietarios deberá aprobar por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de la cuota de participación, tanto la posible indemnización por daños y perjuicios como la fijación de la nuevas cuotas de participación (artículo 10.3.b) LPH).

14.- El derecho a la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios. Además de la autorización administrativa y del consentimiento de los titulares afectados, la Junta de Propietarios deberá aprobar por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de la cuota de participación, tanto la indemnización por daños y perjuicios como la fijación de la nuevas cuotas de participación (artículo 10.3.b) LPH).

15.- El propietario tiene derecho a que la Comunidad le resarza los daños y perjuicios ocasionados en su propiedad, a consecuencia de las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general acordados válidamente en Junta de Propietarios (articulo 9.1 c) y d) LPH).

16.- El derecho de petición de cualquier propietario, de acceso a los servicios de telecomunicación o, a la adaptación de los existentes, teniendo la nueva infraestructura la consideración de elemento común. Para su instalación será necesario que lo aprueben un tercio de los integrantes de la Comunidad que, a su vez, representen un tercio de las cuotas de participación.

Asimismo, los propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, no pagarán su coste de instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni tampoco los derivados de su conservación y mantenimiento posterior. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal (artículo 17.1 LPH).

17.- El derecho, a petición de cualquier propietario, de la instalación de sistemas, comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables; o bien, de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, teniendo la nueva infraestructura la consideración de elemento común. Para su instalación será necesario que lo aprueben un tercio de los integrantes de la Comunidad que, a su vez, representen un tercio de las cuotas de participación.

Asimismo, los propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, no pagarán su coste de instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni tampoco los derivados de su conservación y mantenimiento posterior. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal (artículo 17.1 LPH).

18.- El derecho a la realización (sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1.b LPH) de las obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor. En este caso, se requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

En este caso, cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la Comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes (artículo 17.2 LPH).

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19.- El derecho a exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características, siempre y cuando se apruebe en Junta con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de la cuotas de participación.

No obstante, cuando el coste exceda del importe de tres mensualidad ordinarias de gastos comunes, el/los propietario/s disidente/s no resultará/n obligado/s, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el/los disidente/s desea/n, en cualquier momento, participar de las ventajas de la innovación, habrá/n de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal (artículo 17.4 LPH).

20.- El derecho a la instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la Comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma.

21.- El derecho a ser nombrado miembro de los Órganos de Gobierno como Presidente, Vicepresidente, Secretario o Administrador (articulo 13 LPH).

22.- La asistencia a la Junta de Propietarios de forma personal o representado por otra persona y, por consiguiente, el derecho de voto.

Si algún piso o local perteneciese pro indiviso a diferentes propietarios éstos nombrarán un representantes para asistir y votar en las juntas. Si la vivienda o local se hallare en usufructo, asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora (articulo 15.1 LPH).

Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será completada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley (articulo 15.2 LPH).

23.- Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al Presidente, el cual los incluirá en el Orden del Día de la siguiente Junta que se celebre (articulo 16.2 LPH).

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24.- Los propietarios estarán legitimados para impugnar los acuerdos de la Junta de Propietarios cuando sean:

- contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

- resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

- supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho,

siempre y cuando hubiesen salvado su voto en la Junta, estuvieren ausentes o hubiesen sido indebidamente privados de su derecho de voto (articulo 18 LPH).

 

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