Los Acuerdos de la Junta de Propietarios

La Junta de Propietarios, “órgano supremo” de los copropietarios, debe decidir sobre todos los asuntos que afectan a la comunidad, desde la aprobación de los Estatutos y Normas de Régimen Interior, presupuestos y cuentas anuales hasta cualquier otro asunto que afecte a la comunidad (artículo 14 de la Ley 49/1960, de 21de julio, de Propiedad Horizontal (en adelante, LPH).

La toma de dichos acuerdos requiere dos requisitos:

- Primer Requisito. Los acuerdos se toman mediante votación que, dependiendo del asunto, requerirá unas mayorías determinadas (artículo 17, 1º a 3º párrafo y, otros artículos de la LPH), como veremos más adelante.

- Segundo Requisito: Se necesita una presencia mínima de copropietarios para la validez de los acuerdos (artículo 17.4 LPH), así:

- En primera convocatoria, es necesaria la presencia y el voto de la mayoría total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

- En segunda convocatoria, es necesaria la presencia y el voto de la mayoría de los asistentes siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

En cuanto a la aprobación de los acuerdos, dependiendo del asunto, se requerirán las siguientes mayorías:

1.- Por unanimidad

- La aprobación o modificación de las reglas contenidas en el Título Constitutivo de la propiedad horizontal o, en los Estatutos de la comunidad.

- La unión o división de pisos y locales (artículo 8 LPH).

- El establecimiento de las cuotas de participación de los pisos y locales (artículo 3 LPH).

- La alteración de los elementos comunes, excepto cuando su modificación sea precisa para la instalación de ascensor o de otro servicio común de interés general (artículo 12 LPH).

2.- Por mayoría cualificada (tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación)

- El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general (incluso, cuando supongan la modificación del Título Constitutivo o, de los Estatutos).

- El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble.

- El establecimiento o supresión de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble.

3.- Por un tercio de los propietarios

- La instalación de las infraestructuras comunes o, la adaptación de los existentes, para el acceso a los servicios de telecomunicación.

- La instalación de sistemas, comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar.

- La instalación de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.

- El establecimiento o supresión de los equipos o sistemas que tengan un aprovechamiento privativo.

4.- Por mayoría (de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación)

- La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía (incluso, cuando impliquen la modificación del Título Constitutivo o, de los Estatutos).

- El resto de los demás acuerdos.

¿Qué ocurre con los propietarios que no acuden a la Junta? El articulo 17 LPH establece que se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de treinta días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

Asimismo, los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos los propietarios.

¿Qué ocurre cuando no sea posible obtener las mayorías exigidas por la Ley en cada caso, para dar validez a un acuerdo? El articulo 17.4 último párrafo LPH, dispone el procedimiento de equidad, que no necesita de la intervención de abogado ni procurador.

En el plazo del mes siguiente a la fecha de la segunda convocatoria, cualquiera de los asistentes a la Junta, o aquellos copropietarios que no asistieron a la misma, pueden presentar un escrito ante el Juez de 1ª Instancia del lugar donde se encuentre la finca.

El escrito deberá contener toda la información precisa sobre:

- la persona que entabla el procedimiento

- asunto sobre el que no se ha llegado a un acuerdo

- solución que se propone como alternativa al asunto conflictivo

- se adjuntarán los documentos y pruebas que estimen conveniente.

El juez, oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.

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