La Normativa de la Comunidad de Propietarios

Las normas que rigen la vida y acontecimientos de una Comunidad de Propietarios son de dos tipos:

- en primer lugar, están las normas legales

- y, en segundo lugar, las normas de carácter interno, basadas en la escritura del edificio y, el principio de autonomía de la voluntad de las partes.

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Entre este tipo de normas existe un principio de jerarquía, que el Tribunal  Supremo, en Sentencia del 12 de diciembre de 2011, recordó el orden de las normas por las que se rigen las Comunidades de Propietarios, declarando que una de las características de la propiedad horizontal es la de estar regida por normas de Derecho necesario. Siendo incuestionable que el orden de fuentes normativas por las que ha de regirse la comunidad de propietarios está constituido:

1.- El Título Constitutivo (o, Escritura de División Horizontal)

2.- Los Estatutos (en caso de existir).

3.- Las disposiciones sobre la comunidad de bienes recogidas en el Código Civil (artículos 392 a 406) y la Ley de Propiedad Horizontal

Teniendo en cuenta que si bien esta última Ley deja ciertas cuestiones a la voluntad de los propietarios, consignado en el artículo 1.255 del Código Civil, como pueden ser: la aprobación de los Estatutos de la Comunidad, el establecimiento de un reparto de gastos diferente al de las cuotas de participación establecido en el Título Constitutivo, la exoneración de determinados gastos a ciertos propietarios etc. Otras de sus normas son de carácter imperativo, prevaleciendo sobre la voluntad de los propietarios, y entre las que se encuentran, entre otras: la existencia del Título Constitutivo, la obligación de contribuir a los gastos comunes o generales o la necesaria unanimidad para alterar elementos comunes salvo en los supuestos contemplados en la propia Ley.

Asimismo, hay que tener en cuenta la Legislación Inmobiliaria (como la Ley de Arrendamientos Urbanos), la Normativa sobre vivienda y edificación, la Legislación Laboral y de Seguridad Social.

4.- El Reglamento de Régimen Interior.

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 Ley 49/1960, de 21de julio, de Propiedad Horizontal

Es una ley muy básica, actualmente formada por veintiún artículos (aunque la Ley tiene veinticuatro artículos), una disposición adicional y dos disposiciones transitorias. Esto se debe a que en la época que se aprobó no existía una gran cantidad de edificios, por lo que apenas se daban la cantidad de supuestos y situaciones que acontecen en la actualidad. Por este motivo ha tenido sucesivas modificaciones, entre las que cabe destacar:

- Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal

- Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil

- Ley 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad

- Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios

- Ley 26/2011, de 1 de agosto, de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad

- Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación , regeneración y renovación urbanas. Disposición Final Primera. Por la que se modifican el artículo 2 (se añaden dos nuevas letras: d) y e), artículo 3, artículo 9, artículo 10 , artículo 17 y, el apartado 2º de su Disposición Adicional. Y, se derogan el artículo 8, artículo 11 y artículo 12.

Pero, aún con la voluntad de actualizarla, la Jurisprudencia ha tenido un papel importante, aclarando e interpretando los preceptos a los hechos concretos y cotidianos.

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 El Título Constitutivo (o, Escritura Pública de División Horizontal)

El primer paso para la división del edificio en régimen de propiedad horizontal es la Escritura de Obra Nueva, en la que se definen las características y datos del edificio.

Una vez realizada esta declaración e, incluso, en el mismo acto, se realiza la Escritura Pública de División Horizontal, por el que el edificio declarado como una sola finca, se divide en diversos pisos y locales, adquiriendo singularidad propia cada uno de éstos, junto a la descripción de los diferentes elementos comunes, lindes de la finca, etc.

Así, el artículo 5 párrafo primero de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (en adelante, LPH), establece que el Título Constitutivo, describirá:

1º) El inmueble en su conjunto, con las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, así como los servicios e instalaciones con que cuente el mismo.

2º) Cada uno de los pisos y locales, a los que se les asignará un numero correlativo. Asimismo, expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla, o sótano.

3º) La cuota de participación que corresponde a cada piso o local, Para su fijación se tomará como base:

a)    La superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble

b)    Su emplazamiento interior o exterior

c)    Su situación

d)    El uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes

4º) Cabe la posibilidad de la inclusión de los Estatutos.      

¿Quién puede otorgar el Título Constitutivo? Lo normal es que sea el promotor o propietario único del edificio. Y, posteriormente, la modificación por parte de todos los titulares de los pisos y locales mediante acuerdo unánime o mayoría cualificada, según el supuesto.

¿Cuándo se debe otorgar el Título constitutivo? Lógicamente, antes de vender cualquier piso o local, pues hasta entonces, como se ha dicho anteriormente, éstos no obtienen singularidad propia.

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 Los Estatutos de la Comunidad

A diferencia del Título constitutivo, su elaboración no es obligatoria. Por este motivo, muy pocas Comunidades de Propietarios lo tienen y, parte de los que lo tienen no está inscrito en el Registro de la Propiedad, por lo que no tiene efectos frente a posteriores propietarios sino solamente frente a los copropietarios de la época de su elaboración. Y, algunos que lo tienen, no conocen de su existencia.

Se pueden establecer y modificar en cualquier momento, siendo necesario para su aprobación el acuerdo unánime de todos los miembros de la Comunidad o, la mayoría requerida tanto de propietarios como cuotas de participación.

Los Estatutos están regulados en el artículo 5, párrafo 3º LPH, y deben contener:

- Las reglas de constitución y ejercicio del derecho.

- disposiciones no prohibidas por la Ley (por ejemplo: presidente vitalicio)

- uso y destino del edificio, pisos y locales (por ejemplo: prohibición de instalar discotecas en los locales).

- uso y servicio de las instalaciones y servicios comunes (por ejemplo: piscina)

- gastos de comunidad

- normas sobre administración y gobierno de la finca

- conservación y reparaciones de la finca

- todos aquellos aspectos esenciales de la comunidad.

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 El Reglamento de Régimen Interior

El conjunto de propietarios pueden fijar normas de régimen interior que regulen la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, obligando a todo titular, articulo 6 LPH.

Al igual que los Estatutos, pocas Comunidades lo tienen aprobado y, a diferencia de los Estatutos, no existe la obligación de inscribirlos en el Registro de la Propiedad. Además, no forman parte del Titulo Constitutivo y, se aprueban por mayoría simple.

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