La Cuota de Participación

En el titulo constitutivo de la propiedad se asigna a cada piso o local una cuota de participación con relación al total del inmueble, articulo 5.2 Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (en adelante, LPH).

El valor de la cuota de participación de cada piso o local está determinada en números enteros, décimas y centésimas (aunque, también cabe la posibilidad de que sea un número porcentual), artículo 3, 2º párrafo LPH. La suma de todos los pisos o locales será igual a la totalidad del inmueble.

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La cuota de participación que corresponde a cada piso o local, será determinada por (artículo 5, 2º párrafo LPH):

- En primer lugar, por el propietario único del edificio, para su posterior venta por pisos o locales.

- Posteriormente, por el acuerdo unánime de todos los propietarios existentes (artículo 3, 2º párrafo LPH).

- En defecto de los anteriores, por laudo o resolución judicial.

Para la fijación de la cuota de participación de cada piso o local, en relación con el total del inmueble, se tomará como base uno de los siguientes datos (artículo 5, 2º párrafo LPH):

1º) la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble

2º) su emplazamiento interior o exterior

3º) su situación en el inmueble

4º) el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

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La cuota de participación determinada para cada piso o local será fundamental para:

a)    La formación de mayorías que la LPH prevé en su artículo 17, para la adopción de los acuerdos de la Junta de Propietarios.

b) La obligación de cada propietario, con arreglo a su respectiva cuota de participación, de contribuir en los gastos corrientes y cargas de la comunidad (artículo 9.1 e) LPH). Sin embargo, la Jurisprudencia ha admitido supuestos en los que exonera a ciertos propietarios del pago de ciertos gastos o cargas (por ejemplo: un local comercial queda eximido de sufragar los gastos de portería o ascensor).

c) La obligación de cada propietario, con arreglo a su respectiva cuota de participación, de contribuir a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender a las obras de conservación y reparación de la finca (artículo 9.1 f) LPH).

d)    La participación de cada propietario en los beneficios por razón de la comunidad, entre los que cabe destacar:

- la transmisión a terceros de elementos comunes concretos, previamente desafectados.

- la cesión o arrendamiento de su uso y disfrute de elementos comunes como las azoteas para poner publicidad, instalar antenas de telefonía móvil o, la instalación de placas fotovoltaicas.

- el alquiler de la vivienda del portero o, de locales comunitarios.

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Las cuotas de participación pueden ser objeto de modificación por los siguientes hechos contemplados en la LPH:

- Articulo 12. La construcción de nuevas plantas dará lugar a la creación de nuevos pisos, unidades independientes dentro del edificio, que provocará el consiguiente reajuste de las cuotas de participación de todos los demás pisos o locales ya existentes, para que la suma total de todos sea igual a 100.

- Articulo 8. Cuando los pisos o locales (y sus anejos) sean objeto de división material para formar otros más reducidos e independientes o, por el contrario, cuando sean aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio. En estos casos, el reajuste de la cuota de participación no será para todos los pisos o locales del edificio, sino solamente a los pisos o locales afectados.

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